Aukcje, nowy trend na rynku nieruchomości

przez | 02/12/2013

Z Przemysławem Wojtysiakiem wiceprezesem zarządu Domu Aukcyjnego Emmerson Sp z o.o. rozmawia Jarosław Mikołaj Skoczeń.

J.M.S: Przy tak trudnym rynku sprzedaży mieszkań, czy domów – czy aukcje nieruchomości to dobry pomysł na znalezienie swojego M?

P.W:   Obecnie podstawowym czynnikiem, który może ograniczyć ilość transakcji na polskim rynku nieruchomości jest dostęp do źródeł finansowania. Banki, bo o nich tu mowa, do tej pory bardzo restrykcyjnie stosowały zapisy rekomendacji. Dopiero niedawno w pewnym stopniu złagodziły niektóre procedury udzielania kredytów. Nie zmienia to jednak faktu, że nadal bardzo uważnie analizują stan prawny nieruchomości oraz zdolność kredytową potencjalnych klientów. Ma to swoje odzwierciedlenie w liczbie pozytywnie rozpatrywanych wniosków, jak i w podwyższeniu wysokości wymaganego wkładu własnego przy jednoczesnym obniżeniu zdolności kredytowej klienta.

Dlatego dobrze przygotowana oferta aukcyjna powinna zawierać, oprócz informacji dotyczących budynku/mieszkania również dokumenty potwierdzające stan prawny budynku. Daje to kredytobiorcy kartę przetargową przy negocjacjach kredytowych z bankiem( takie skany dokumentów prawnych przygotowywane są każdorazowo na życzenie klienta przez Dom Aukcyjny EMMERSON). Posiadając takie dane można wcześniej udać się do siedziby banku i przedstawić sytuację prawną. Mamy wtedy świadomość, że bank nie odmówi nam kredytu ze względu na stan prawny licytowanego budynku.

Dodatkowo Dom Aukcyjny EMMERSON dokłada wszelkich starań, aby ceny wywoławcze nieruchomości oferowanych podczas aukcji były znacznie niższe od cen ofertowych, a cenę sprzedaży wyznaczył rynek. Czyli uczestnicy aukcji. To szansa dla wszystkich osób, którzy mając ograniczone poprzez wymagany poziom wkładu własnego i zdolność kredytową środki, pragną bezpiecznie nabyć wymarzone M nie rezygnując z istotnych dla nich elementów: m. In. powierzchni, lokalizacji, standardu.

J.M.S: Czy podczas aukcji możemy kupić nieruchomość dużo taniej?

P.W: Oczywiście, ale to zależy od tego, jakim zainteresowaniem cieszy się wybrana przez nas oferta. Jak również od tego, czy uczestnik potrafi zachować „zimną krew” podczas aukcji.

Im większym zainteresowaniem cieszy się wybrana nieruchomość, z tym większą liczbą konkurentów należy  liczyć się podczas aukcji i tym mniejszy jest przedział czasu, w którym możliwe jest podjęcie decyzji o podwyższeniu ostatniej oferty.

Podejmowanie decyzji pod presją konkurentów i czasu nigdy nie jest łatwe. Jednak daje uczestnikowi aukcji niepowtarzalną możliwość kupna nieruchomości po założonej cenie.

J.M.S: Z jakich źródeł są pozyskiwane nieruchomości na aukcje? Czy to prawda że są to nieruchomości, których nikt nie chce kupić?

P.W: Zleceniodawcami Domu Aukcyjnego EMMERSON są między innymi deweloperzy, fundusze inwestycyjne, banki, kancelarie windykacyjne, a także osoby fizyczne. Jak widać, źródła nieruchomości oferowanych podczas aukcji są różne. Podobnie jak motywy właścicieli.

Każda z nieruchomości oferowanych podczas aukcji nie znalazła jeszcze swojego nabywcy (gdyby było inaczej, zamieszczenie jej w ofercie aukcyjnej byłoby niemożliwe). Przyczyny takiego stanu rzeczy mogły być różne. Do najczęstszych należą zbyt wysoka cena ofertowa, i konieczność szybkiej i jednocześnie jak najbardziej korzystnej sprzedaży.

J.M.S: Mało słyszymy o takiej formie sprzedaży nieruchomości – dlaczego? Czy jest to związane z małym zainteresowaniem klientów czy sprzedających?

P.W: Aukcje są skutecznym narzędziem sprzedaży przedmiotów wyjątkowych i/lub o znacznej wartości: dzieł sztuki, przedmiotów kolekcjonerskich, rasowych zwierząt oraz nieruchomości. Wykorzystywane są na całym świecie, mają wieloletnią tradycję, są zrozumiałe i przejrzyste. Od dawna funkcjonują w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Holandii, Belgii, Francji, Niemczech, krajach skandynawskich i krajach Dalekiego Wschodu.

Praktycznie wszystkie segmenty rynku nieruchomości oparte są na wzorcach anglosaskich. Aukcje, obecne w kulturze anglosaskiej, są elementem tradycji handlowych i modelu kulturowego według, którego działają rynki nieruchomości na całym świecie. Dziwne jest to, że polski rynek nieruchomości nie stosuje narzędzia tak powszechnego w kulturze, z której zaczerpnął wzorce funkcjonowania.

Przed II Wojną Światową w Polsce aukcje były powszechnie stosowane w obrocie gospodarczym, zwłaszcza dóbr o znacznej wartości. Niestety, powojenna gospodarka komunistyczna wynaturzyła je, ograniczając ich zastosowanie do regulowanego rynku dzieł sztuki oraz zwierząt rasowych. Dopiero w ostatnim czasie aukcje wracają do stosowania, jako obiektywna forma ustalania rynkowej ceny zakupu, szczególnie na rynkach operujących dobrami o znacznej wartości i zainteresowanie nimi stale rośnie.

J.M.S: Czym się różni zakup nieruchomości podczas aukcji od zakupu nieruchomości w biurze sprzedaży lub z udziałem pośrednika? A może procedury i opłaty są takie same?

P.W: Tak samo jak przy standardowym zakupie zawieramy umowę przedwstępną lub deweloperską, wpłacamy zaliczkę lub zadatek, podpisujemy akt notarialny, płacimy taki sam podatek od czynności cywilnoprawnych lub od towarów i usług, oraz opłatę sądową. Kupując jednak podczas aukcji ograniczamy do minimum czas niezbędny na poszukiwanie ofert interesujących nas nieruchomości, ich oględziny oraz negocjację ceny.

JMS : dziękuję za rozmowę.