Podsumowanie IV kwartału 2012 r. na warszawskim rynku mieszkań deweloperskich

przez | 04/02/2013

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym Warszawy IV kw. 2012 r. zdominowany został przez krótkotrwałe ożywienie sprzedażowe spowodowane wygaśnięciem programu „Rodzina na swoim”. Nie może on przesłonić szerszego obrazu tego rynku, na którym oferta znacznie przekracza jego chłonność, a ceny są w wielu przypadkach zbyt wysokie w relacji do zdolności nabywczej większości klientów. Warto podkreślić, że nawet zwiększona sprzedaż, która miała miejsce w ostatnim kwartale 2012 r. odpowiadała jedynie ok. 16% oferty rynkowej dostępnej na początku tego kwartału – tempo sprzedaży uznać zatem można za niesatysfakcjonujące względem bardzo wysokiej podaży rynkowej. Spodziewamy się, że pierwsza połowa 2013 r. charakteryzować się będzie już wyraźnie zmniejszoną sprzedażą na rynku pierwotnym. W kolejnych kwartałach sprzedaży powinna się ustabilizować. Z jednej strony prognozy ekonomiczne zakładają pogorszenie się statystyk na rynku pracy, ale z drugiej strony stymulatorem popytu na mieszkania może być poluzowanie polityki kredytowej banków na skutek spadku stóp procentowych.

Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson stoją na stanowisku, że obniżki cen są w nadchodzących kwartałach nieuniknione. Co prawda w ostatnim kwartale 2012 roku średnia cena na rynku warszawskim nieznacznie wzrosła – było to jednak spowodowane wyprzedaniem się relatywnie najtańszych mieszkań, które jeszcze rzutem na taśmę zdołały się zakwalifikować do uczestnictwa w Programie „Rodzina na swoim”.

Spodziewamy się, że zdecydowana większość deweloperów – szczególnie czołowi gracze rynkowi stosować będzie ostrożnościową strategię inwestycyjną. Pomimo zwiększonej sprzedaży w końcówce 2012 r., oferta rynkowa pozostała niemal bez zmian w porównaniu z poprzednim kwartałem (efekt wciąż pojawiających się w sprzedaży nowych inwestycji deweloperskich). W dalszym ciągu pozostają w ofercie deweloperów inwestycje (ok. 15), w których ogłoszono rozpoczęcie sprzedaży mieszkań tylko dlatego, aby zdążyć przed ustawą deweloperską. Zazwyczaj nie ma w nich ustalonych cen mieszkań, czasem nawet brak pozwolenia na budowę, nie ma wciąż informacji o harmonogramach. Kolejne projekty z tej kategorii powinny wejść do rzeczywistej sprzedaży w najbliższych miesiącach, w efekcie z dużą dozą prawdopodobieństwa oferta rynkowa  w pierwszej połowie 2013 r. ustabilizuje się na poziomie ok. 19 tys. mieszkań.

Bez zdecydowanych spadków cen, przy braku mechanizmu stymulującego sprzedaż w postaci wycofanej „Rodziny na swoim”, będzie trudno o ożywienie po stronie sprzedażowej. Pierwszym krokiem, z jakim mieliśmy do czynienia w minionym kwartale, były powszechne promocje i bonusy cenowe. W ciągu nadchodzącego roku średnie ceny mogą spaść nawet do 10%.

Klienci w coraz większym stopniu będą szukać tańszych lokalizacji bądź zadowalać się mniejszymi metrażami. Coraz silniejszą konkurencję dla ofert z rynku peryferyjnych dzielnic Warszawy stanowić mogą miejscowości aglomeracji warszawskiej, szczególnie te dobrze skomunikowane ze stolicą (np. Piaseczno, Pruszków, Ząbki czy Marki). Na tym obszarze rynek budownictwa jedno- i wielorodzinnego rozwija się bardzo dynamicznie, a ceny są zdecydowanie niższe w porównaniu z rynkiem warszawskim. Dzięki relatywnie dobrym połączeniom komunikacyjnym (szczególnie SKM), czas dojazdu np. z Pruszkowa do centrum jest niejednokrotnie krótszy w porównaniu z dostępnością komunikacją miejską z większości dzielnic peryferyjnych Warszawy.