Kiedy rynek wtórny będzie tańszy niż pierwotny?

przez | 09/11/2012

Jedną z przyczyn, dla których ceny nowych mieszkań są wyższe od tych z rynku wtórnego, jest jakość zasobu mieszkaniowego, który występuje w obrocie wtórnym. W przypadku niższej klasy budynków, które wykazują wyraźne oznaki technicznego zużycia wykończenie i umeblowanie mieszkania wliczone do ceny nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego co oferują mu deweloperzy. Zdarza się również, że deweloper oferuje mieszkania wykończone „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego czyli brak kosztów wykończenia zostaje zniwelowana.

W przypadku nowego zasobu we wtórnym obrocie można stwierdzić, że ceny mieszkań deweloperskich powinny być niższe od tych z rynku wtórnego. Różnica winna odpowiadać mniej więcej kosztom, jakie musi ponieść nowy właściciel na wykończenie mieszkania od dewelopera. Wynika to z faktu, że większość nowych mieszkań jest oddawana nabywcom w tzw. standardzie deweloperskim.

Skala spadków cen mieszkań jest w dużej mierze pochodną determinacji sprzedającego do finalizacji transakcji. W przypadku deweloperów taka determinacja może wynikać z harmonogramu spłaty kredytu inwestycyjnego lub innych czynników o charakterze finansowym. Nic więc dziwnego, że deweloperzy są bardziej skłonni do obniżek niż statystyczny Kowalski, który próbuje jak najlepiej spieniężyć swoje mieszkaniowe aktywa.

Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym z dużą dozą prawdopodobieństwa nastąpi wraz ze wprowadzeniem w życie nowego programu „Mieszkanie dla młodych”, o ile w toku dalszych prac nad programem nie ulegnie on znaczącym modyfikacjom. W obecnym kształcie przewiduje on stosowanie dopłat w wysokości 10-20% ceny przy zakupach wyłącznie mieszkań deweloperskich. Na rynku wtórnym dopłaty nie będą dostępne. Na tym rynku sprzedający będą zmuszeni od obniżenia swoich oczekiwań finansowych, by ich oferta była konkurencyjna względem nowych mieszkań nabywanych z dopłatą.

Warto zaznaczyć, że porównywanie ofertowych poziomów cen nie do końca odwzorowuje faktyczną sytuację. Relacja pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym na poziomie rzeczywistych cen transakcyjnych może kształtować się inaczej. Z rynkiem wtórnym związana jest zjawisko inercji cen ofertowych. Oznacza ono bezwładność cen pomimo zmian zachodzących na rynku. Pomimo informacji o spadkach cen mieszkań oferujący nie chcą w nie wierzyć i zwlekają z obniżeniem cen, bądź pozostawiają tę decyzje do momentu negocjacji z zainteresowanym. Dopiero brak zainteresowanych długo eksponowaną ofertą skłania większość sprzedających do obniżki cen wywoławczych.