Kraków – miasto drogich mieszkań?

Niektóre analizy rynkowe sugerują, że znalezienie taniego mieszkania w Grodzie Kraka stanowi dość poważny problem. Taki wniosek można wysnuć na podstawie średnich cen ofertowych, które są notowane na tamtejszym rynku pierwotnym.

Istotnie pod tym względem Kraków nie prezentuje się najlepiej, ponieważ przeciętny koszt nabycia nowego lokum jest o 44,3% wyższy od analogicznej wartości obliczonej dla Łodzi (w przypadku Wrocławia wspomniana różnica jest mniejsza – wynosi 7,9%) – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Do stwierdzeń, które opierają się na uśrednionych wartościach cen należy jednak pochodzić z pewną rezerwą. Wiąże się to z faktem, że średnia jako miara statystyczna jest bardzo wrażliwa na skrajne wartości badanej cechy (np. relatywnie wysoki udział luksusowych lokali w przypadku określonej lokalizacji). Analiza bardziej dokładnych zestawień, które dotyczą liczby ofert w poszczególnych segmentach rynkowych rzuca nowe światło na kwestię dostępności krakowskich mieszkań.

Kraków tańszy od Wrocławia, czyli zaskakujące zależności

Dokonując porównań cenowych dla danego miasta trzeba znaleźć odpowiedni punkt odniesienia. W przypadku Krakowa tę funkcję mogą pełnić trzy polskie metropolie: Łódź, Wrocław oraz Warszawa. Pierwsze dwa miasta cechują się zbliżonym potencjałem demograficznym i gospodarczym w stosunku do stolicy Małopolski. Obecność największej rodzimej metropolii w porównywanej grupie wiąże się z faktem, że ceny warszawskich nieruchomości wyznaczają górną granicę dla pozostałych centrów gospodarczych kraju. Poniższy wykres bardzo dobrze ilustruje specyfikę miasta stołecznego, które wyróżnia się największym udziałem lokali mieszkalnych o wyższych cenach (powyżej 7 tys. zł za 1 m kw.). Na przeciwległym biegunie lokuje się Łódź – można dostrzec, że w tym mieście mieszkania droższe niż 6 tys. zł za 1 mkw. praktycznie nie występują.

Dane dotyczące Krakowa na pierwszy rzut oka nie wydają się zaskakujące. Podobnie jak Wrocław uplasował się on pomiędzy dwoma skrajnościami: atrakcyjną cenowo Łodzią oraz miastem stołecznym, które tradycyjnie odznacza się najdroższą ofertą mieszkaniową. Dokładniejsza analiza pozwala jednak dostrzec pewien niezwykle interesujący aspekt. Okazuje się bowiem, że pod względem dostępności mieszkań z niższej półki Kraków prezentuje się lepiej od śląskiej metropolii. Przeczy to wnioskom formułowanym na podstawie uśrednionych wartości cen. Poniższy wykres wskazuje, że krakowski rynek pierwotny cechuje się wyższym odsetkiem najtańszych lokali (przyjęte kryterium to cena niższa od 6 tys. zł za 1 mkw.). Po uwzględnieniu nieco droższych mieszkań (cena od 6 tys. zł do 7 tys. zł za 1 m kw.) – Wrocław wysuwa się na prowadzenie, ale tylko pod względem udziału procentowego (patrz wykres oraz poniższa tabela). Jeżeli zaś chodzi o liczbę najtańszych ofert Kraków zapewnia lepszy wybór (dla obydwu rozpatrywanych przedziałów cenowych). Jest to konsekwencja większej ilości inwestycji, które są prowadzone w stolicy Małopolski (różnica wynosi około 20% w stosunku do Wrocławia) – podkreśla Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Wobec powyższego warto zadać sobie pytanie, dlaczego dane dotyczące średnich cen ofertowych dla Krakowa wskazują, iż to miasto jest mniej atrakcyjne od Wrocławia. Znalezienie odpowiedzi ułatwia wspomniany już wykres. Można na nim zaobserwować, że stolica Małopolski cechuje się większym odsetkiem ofert, które zawierają się w przedziale od 8 tys. zł do 10 tys. zł za 1 m kw. Właśnie ten segment rynku przyczynia się do zawyżenia przeciętnej wartości ceny ofertowej dla krakowskich mieszkań. Powyższy przykład wskazuje, że wnioskowanie na podstawie uśrednionych danych liczbowych może łatwo wprowadzić w błąd czytelników, którzy nie wgłębiają się w dokładne statystyki.

Czyżyny i Podgórze – wybór dla oszczędnych

– Analiza krakowskiego rynku pierwotnego pod katem dostępności najtańszych mieszkań deweloperskich wskazuje na duże zróżnicowanie pomiędzy poszczególnymi dzielnicami. Niektóre z nich są niedostępne dla mniej majętnych nabywców (Zwierzyniec oraz Stare Miasto) lub odznaczają się znikomą liczbą atrakcyjnych cenowo ofert (Grzegórzki oraz Śródmieście) – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Poniższy wykres wskazuje, że duży udział tanich lokali (do 6 tys. zł za 1 mkw.) w ofercie danej dzielnicy niekoniecznie musi się przekładać na znaczącą liczbę dostępnych mieszkań. Wiąże się to z faktem, że pewne obszary są rzadko wykorzystywane przez firmy, lokujące swe inwestycje mieszkaniowe w Krakowie. Najbardziej ewidentnym przykładem takiego stanu rzeczy jest Bieżanów-Prokocim (39 mieszkań stanowi w przypadku tej dzielnicy aż 65% całkowitej oferty).

Interesująco przedstawia się również sytuacja Nowej Huty, która jest wykorzystywana wyłącznie jako teren budowy najtańszych lokali mieszkalnych. Niestety problemem tej lokalizacji jest stosunkowo niewielka liczba oferowanych mieszkań (96). Dlatego osoby zainteresowane nabyciem taniego lokum na terenie Krakowa powinny zwrócić uwagę na inne „tanie” dzielnice charakteryzujące się kilkakrotnie większa liczbą dostępnych lokali. Mowa o Czyżynach oraz Podgórzu, które służą jako popularne lokalizacje dla niedrogich mieszkań (ilość ofert w tych dzielnicach wynosi odpowiednio 436 i 539) – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

PRportal.pl – informacje prasowe dla biznesu