Domek (nie) z kart, czyli deweloperzy pod lupą

przez | 01/08/2011

Zakup własnego lokum to dla większości z nas życiowa decyzja. Wybór rzetelnego i wiarygodnego dewelopera wymaga skrupulatnej analizy pod kątem wielu istotnych kryteriów. Na co przede wszystkim zwrócić uwagę?

Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z podjęciem decyzji o wyborze dewelopera. Sam zakup wymaga z reguły zaciągnięcia wieloletniego kredytu. Wiarygodny deweloper pozwoli nam zminimalizować ryzyko, że w trakcie budowy firma upadnie i zostaniemy bez lokum, za to z wielkimi długami. Dlatego tak ważne jest, aby wybrać firmę, której działanie nie budzi zastrzeżeń na każdym z etapów budowy. Poręczenia w kwestii solidności deweloperów udzielają Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Polski Związek Pracodawców Budownictwa. To jednak często za mało, aby ze spokojem podpisać umowę.

Specjaliści polecają, aby przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, przeczytać w mediach wszelkie informacje na temat dewelopera i jego wcześniejszych inwestycji. Chodzi tutaj zarówno o oficjalne strony i publikacje własne firm, jak i opinie na forach. Pozwoli nam to zorientować się, czy dana firma nie miała w przeszłości problemów z dotrzymaniem terminów i warunków umowy z nabywcami nieruchomości. Ważne jest sprawdzenie, czy deweloper otrzymał ostateczne pozwolenie na budowę. Adnotacja o ostateczności jest umieszczana na dokumencie wydawanym przez organ administracyjny. Należy także sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie uzyskamy informację o tym, czy firma nie jest w stanie upadłości lub likwidacji.  Warto również sprawdzić, czy deweloper nie figuruje w bazach Krajowego Rejestru Długów. To może dać nam pogląd na temat rzetelności przedsiębiorstwa. Sprawdzenie tej informacji ułatwia certyfikat programu Rzetelna Firma, który posiadają jedynie podmioty gospodarcze nie wpisane do rejestru KRD. Większość Rzetelnych Firm informacje na temat uzyskanego certyfikatu umieszcza w postaci banera na swojej stronie WWW. Dlatego dotarcie to tych danych jest wyjątkowo proste. Oprócz tego, niezbędne jest także zlustrowanie dewelopera pod kątem formalnym – REGON oraz aktualny odpis z księgi wieczystej, z którego dowiemy się m.in., czy deweloper jest właścicielem gruntu na którym stawia budynek.

– W księdze wieczystej szczególnie istotna jest informacja w IV dziale (Hipoteki) na temat ewentualnych obciążeń nieruchomości. Ważne aby kupujący miał pewność, że nie ma wpisów hipoteki przymusowej np. na rzecz US, ZUS czy wykonawcy. Taki  wpis świadczyłby o złej kondycji finansowej dewelopera.  Jedyny bezpieczny wpis hipoteki może wynikać z tytułu zaciągniętego przez Dewelopera kredytu bankowego – mówi Ewa Pawlak, Dyrektor ds. Marketingu Centrum Kredytowo-Finansowego Multispektrum sp. z o.o. – Należy zwrócić również uwagę na wpisy w III dziale KW (Prawa, Roszczenia, Ograniczenia) oraz aby w dziale II (Własność) deweloper figurował jako jedyny właściciel i nikt inny nie miał praw do nieruchomości – dodaje.

Wszystkie te informacje powinny być zawarte w umowie przedwstępnej, którą najlepiej zawrzeć w formie aktu notarialnego, co zagwarantuje nam przed sądem możliwość dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej, gdy deweloper jej nam odmówi, np. z powodu znalezienia kupca oferującego wyższą cenę.  Oprócz tego bardzo ważna jest informacja na temat tego, według jakiego wskaźnika waloryzowane będą poszczególne raty. Wiedza na ten temat pozwoli ustrzec się przed ewentualnymi problemami z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W umowie powinny być też zapisane wszelkie ustalenia dotyczące zarówno metrażu przyszłego mieszkania (i sposobu pomiaru), standardu jego wykończenia, a także wszelkich dodatków, typu ogródek, taras, garaż, komórka. Jeden z najważniejszych zapisów dotyczyć będzie terminu wydania nieruchomości i kar za jego ewentualne opóźnianie się.

– Kupno pierwszego mieszkania to ogromny stres i konieczność podjęcia dużego ryzyka. Decyzja może być dla większości ludzi wiążąca na wiele lat. Dlatego przed podjęciem zakupu zastanawiamy się jak zniwelować ryzyko i nie popełnić błędu – mówi Krzysztof Jabłoński z Iglica Nieruchomości.

– Dokładne sprawdzenie i zasięgnięcie opinii o firmie we wszelkich możliwych źródłach, a także informacja o uzyskanych przez przedsiębiorstwo certyfikatach i przynależności do stowarzyszeń, mogą pomóc w wyborze najlepszego dewelopera – przekonuje pan Krzysztof.

Niestety mimo jasnych zapisów i szeregu porad ekspertów, jak ustrzec się przed pułapkami zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, życie pokazuje, że nadal zdarzają się afery z udziałem firm deweloperskich. Przykładem może być sprawa firmy Leopard SA z Krakowa, w której poszkodowanych jest ponad 180 osób-klientów. Zakupili oni mieszkania w blokach, zachęceni niską ceną i krótkim terminem realizacji inwestycji. Mieszkania zostały wybudowane, jednakże deweloper przed przekazaniem kupującym prawa własności do nieruchomości zaciągnął kredyt w wysokości 37,5 mln zł na nowe inwestycje w amerykańskim funduszu powierniczym, pod zastaw wybudowanych nieruchomości. Firma pożyczki nie spłaciła i ogłosiła upadłość, a syndyk chce ponownie sprzedać mieszkania niemal 200 osób, aby spłacić zobowiązania wobec amerykańskiego funduszu.  A klienci Leoparda już za te mieszkania zapłacili…