Nieruchomości komercyjne: widać jaskółki ożywienia

przez | 20/05/2010

Rozmowa z Krzysztofem Apostolidisem, inwestorem Centrum Biznesu, Handlu i Rozrywki „Sukcesja” w Łodzi.

Kryzys mocno uderzył w rynek nieruchomości komercyjnych. Opinie analityków są podzielone – jedni zauważają jaskółki ożywienia, według innych inwestorów czekają jeszcze dwa chude lata. Pan widzi światełko w tunelu?

Widzę, bo z natury jestem optymistą. Ale i sygnały płynące z rynku wskazują na ożywienie. Inwestorzy zapowiadają nowe projekty, banki zaczynają powoli zmieniać politykę kredytową, a to przecież kłopoty z finansowaniem były główną przyczyną zastoju na rynku inwestycji komercyjnych. Niedawno inwestor galerii handlowej w Szczecinie poinformował publicznie o uzyskaniu 400 mln zł kredytu na budowę, kolejni są na dobrej drodze. Takich przykładów, mam nadzieję, będzie coraz więcej.
Wielu analityków prognozuje wzrost w 2010 roku zainteresowania najemców nowymi obiektami handlowymi w centrach dużych miast, a nawet wzrost stawek czynszów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Kryzys i tak obszedł się z Polską łaskawie. Można powiedzieć, że na tle innych państw unijnych jesteśmy zieloną wyspą. Najlepszy dowód, że nasz kraj uznano za jeden z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie. Przykładów nie trzeba daleko szukać. W tym roku zostało już sprzedanych kilka centrów handlowych firmy Mayland oraz stołeczna Arkadia, drugi pod względem wielkości tego typu obiekt w Polsce.

Ubiegły rok był wprawdzie rekordowy pod względem oddanych do użytku powierzchni handlowych, jednak ich budowa zaczęła się jeszcze w okresie prosperity. Mówi Pan o ożywieniu, ale wielu inwestorów, którzy zawiesili nowe projekty, wciąż czeka na lepsze czasy. Tymczasem Fabryka Biznesu ostro szykuje się do budowy centrum „Sukcesja”. Recesja to dobry moment na takie inwestycje?

Moim zdaniem tak. Pamiętajmy, że przygotowanie dużego projektu do wejścia na rynek trwa w Polsce trzy-cztery lata. Zaczynamy w czasie spowolnienia gospodarczego, ale finał przypadnie na okres górki koniunkturalnej. Oczywiście można dyskutować, czy gospodarka zacznie na dobre łapać oddech po kryzysie już w tym roku, czy dopiero w przyszłym lub za dwa lata. Po okresie spowolnienia musi jednak przyjść ożywienie. Co do tego nikt nie ma wątpliwości, bo taka jest natura gospodarki.
Rynkowy debiut inwestycji, które teraz są w początkowej fazie, przypadnie na dobry okres z innego jeszcze powodu. Otóż w czerwcu 2012 roku zaczną się Mistrzostwa Europy w piłce nożnej. Według ostrożnych szacunków, Polskę odwiedzi około 21 milionów turystów. Trudno o lepszy moment na start.

Wspomniał Pan o zmianie polityki kredytowej banków. Czy rzeczywiście mamy już do czynienia z kredytową odwilżą? Inwestorzy narzekają, że banki nadal skutecznie studzą ich zapał i nie kwapią się do odkręcenia kurka z pieniędzmi na nowe projekty komercyjne…

Zmiana polityki kredytowej banków jest jednak zauważalna. Jeszcze rok temu kurek z pieniędzmi dla inwestorów na rynku nieruchomości był rzeczywiście mocno zakręcony, a uzyskanie kredytu na nowy projekt graniczyło z cudem. Dziś, oczywiście, dostępność kredytów inwestycyjnych w dalszym ciągu nie jest taka, jak w okresie boomu gospodarczego, ale banki nie odsyłają inwestorów z kwitkiem, tylko stawiają twarde warunki kredytowania projektów komercyjnych. Praktycznie każdy bank domaga się wkładu własnego inwestora i komercjalizacji powierzchni na poziomie 40-60 proc. przed rozpoczęciem budowy. W miarę ożywiania się gospodarki te warunki będą łagodnieć, bo banki nie mają innego wyjścia. To przecież sklepy z pieniędzmi: żeby istnieć, muszą sprzedać. Poza tym na dobre projekty zawsze znajdą się kredyty. Prawdopodobnie jednak w dalszym ciągu będą kłopoty z finansowaniem inwestycji w małych i średniej wielkości miastach, które w ostatnich latach były języczkiem uwagi inwestorów. W niektórych miejscowościach powstały 2-3 centra handlowe, rynek jest więc nasycony.

Wybudować to jedno, a skomercjalizować – drugie. Rynek nieruchomości komercyjnych stał się rynkiem najemcy, który ma w czym wybierać, stawia twarde warunki. Nie obawia się Pan tego?

Odpowiem krótko: nie. Może dlatego, że – według mnie – inwestora i najemcę powinien łączyć układ partnerski, niezależnie od koniunktury. Równowaga sił między nimi jest konieczna zawsze. Obie strony tworzą coś w rodzaju systemu naczyń połączonych – sukces jednej strony przekłada się na sukces drugiej i odwrotnie. Pieniądze, które najemca płaci zarządcy centrum handlowego, to przecież te same pieniądze, które otrzymuje od klientów. Jestem spokojny o komercjalizację „Sukcesji”, jeśli taki był podtekst pytania. Nie to jest naszym priorytetem, lecz systematyczny rozwój centrum, czyli wzrost liczby klientów o 10 proc. rocznie.

Najemcy chcą mieć jednak pewność, że nie wyrzucą pieniędzy w błoto, a biznes będzie się dobrze kręcił.

W ogóle nie bierzemy pod uwagę innego scenariusza. „Sukcesja” nie będzie miejscem weekendowych wypadów na zakupy lub do kina, ale wielofunkcyjnym centrum, tętniącym życiem na co dzień. Mamy mocne atuty: handel, gastronomię, rozrywkę i rekreację pod jednym dachem oraz świetną lokalizację. To miejsce doskonale skomunikowane z innymi dzielnicami Łodzi, a także z drogą krajową nr 1. Z raportu firmy konsultingowej GENI Polska wynika, że dzięki takiemu usytuowaniu potencjalnie 940 tys. osób będzie mogło tu dojechać nie tylko z różnych rejonów Łodzi, ale też z innych miejscowości aglomeracji łódzkiej w ciągu zaledwie 30 minut.

Ale w Łodzi jest już 14 dużych centrów handlowych, do budowy kolejnego przymierza się Plaza Centers Poland. Jest tu jeszcze miejsce dla Sukcesji?

Co do tego nie mam wątpliwości. Moje przekonanie nie opiera się na biznesowej intuicji, tylko na profesjonalnej analizie rynku nieruchomości komercyjnych. Na 1000 mieszkańców Łodzi przypada zaledwie 350 m kw. nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych, co plasuje miasto znacznie poniżej Warszawy, Poznania, czy Katowic.
Międzynarodowe sieci handlowe zgłaszają zapotrzebowanie na taką powierzchnię, zwłaszcza zlokalizowaną w centrum miasta, a „Sukcesja” będzie miała doskonałą lokalizację.
Z audytu wykonanego przez firmę Ernst & Young jednoznacznie wynika, że „Sukcesja” jest Łodzi potrzebna. Będzie jedynym miejscem w szeroko rozumianym centrum miasta, które oprócz zakupów zaoferuje mieszkańcom rozrywkę, gastronomię i rekreację. Powód, by tu przyjść znajdą i rodziny z dziećmi, i single, nie mówiąc o studentach. Ci ostatni będą nas mieli na wyciągnięcie ręki – „Sukcesja” stanie w pobliżu kampusu Politechniki Łódzkiej, uczelni, na której studiuje ponad 20 tys. osób, a pracuje około 3 tys. O przysłowiowy rzut beretem są też hale sportowa i Międzynarodowych Targów Łódzkich, dla których chociażby nasz hotel z centrum konferencyjnym będzie doskonałym zapleczem.

Łódzkie centra handlowe nie zasypiają gruszek w popiele, ostro walcząc o klientów. Co da łodzianom „Sukcesja”, czego inni nie dają?

Po owocach nas poznacie, że sięgnę po klasykę. Wyciąganie asów z rękawa już na początku gry to mało rozsądne posunięcie. Nie mam wątpliwości, że „Sukcesja” stanie się ulubionym miejscem nie tylko robienia zakupów, ale też spędzania wolnego czasu łodzian, mieszkańców aglomeracji łódzkiej, turystów i gości biznesowych. Posługując się językiem internautów, szybko zostanie „dodana do ulubionych”.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała: Anna Tokarska