RAPORT Open Finance i Home Broker, 05.10.2009 r.

przez | 09/11/2009

Po trzech wzrostowych miesiącach, w październiku indeks cen transakcyjnych mieszkań w 18 miastach Polski spadł o 0,5 proc. przy wzroście wolumenu transakcji.

Wartość indeksu opracowanego przez Open Finance na podstawie klientów firmy, firmy Home Broker i klientów Dom Banku jest niższa o 3,8 proc. niż przed rokiem i o 9,8 proc. niż w grudniu 2007 r., kiedy wyznaczyliśmy datę startową indeksu. Od najniższego poziomu odczytu zanotowanego w czerwcu 2009 r. jest zarazem wyższa o 3 proc.
tab1

W skali 12 miesięcy ceny mieszkań są wyższe niż w październiku tylko w Bielsko-Białej, Lublinie i Wrocławiu, przy czym w przypadku Bielska-Białej liczba uwzględnionych transakcji jest zbyt niska by mówić o wzroście cen z pełną odpowiedzialnością. W pozostałych 15 miastach ceny są niższe niż przed rokiem od 1,6 proc. (Kraków) po 12,1 proc. (Białystok).

W porównaniu do września 2009 r. liczba miast, w których ceny mieszkań rosły, jest taka sama jak tych, w których spadały (po 9). O spadku wartości indeksu zadecydowały niższe niż miesiąc wcześniej ceny w Krakowie i Łodzi (nasz indeks jest indeksem ważonym – szczegóły niżej), natomiast skalę spadku ograniczał 1-proc. wzrost cen w Warszawie, która ma największy wpływ na poziom indeksu.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
tab2

Prognoza

Ze względu na niewielki spadek cen (marż) kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach i wzrost liczby banków udzielających kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, spodziewamy się niewielkiego ożywienia popytu w końcówce roku, który jednak przy wciąż dużej dostępności mieszkań nie wpłynie istotnie na poziom średnich cen w końcówce roku.

W dalszej perspektywie ocenę przyszłych tendencji cenowych uzależniamy od losów nowelizacji ustawy Rodzina na Swoim, zastosowania w bankach rekomendacji T i jej ostatecznego kształtu oraz ogólnej koniunktury gospodarczej i notowań złotego.

Komentarz

W październiku po raz pierwszy zdecydowaliśmy się dołączyć do naszego zestawienia dane DomBanku, uzyskane na podstawie transakcji klientów tego banku. Po raz pierwszy przedstawiamy też liczbę transakcji, które wpłynęły na poziom indeksu – wzięliśmy pod uwagę 2908 transakcji zawartych w okresie sierpień-październik. Liczba transakcji systematycznie rośnie, lecz niekoniecznie musi to odzwierciedlać stan rynku, a bardziej rozwój grupy kapitałowej. Zwracamy jednak uwagę, że liczba analizowanych transakcji nie jest tożsama z liczbą udzielonych kredytów w grupie.

Wartość samej próby może budzić zrozumiałe kontrowersje. Według danych GUS w 2008 r. w Polsce zawarto transakcje kupna-sprzedaży 77,5 tys mieszkań, z czego 71,2 tys. mieszkań zmieniło właściciela w granicach miast (źródło: Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2008 r., opublikowane przez GUS 19 października). Liczba transakcji branych pod uwagę przez urząd opiera się na zawieranych aktach notarialnych, więc może nie odzwierciedlać w pełni wielkości rynku, nie uwzględniając np. wstępnych umów sprzedaży zawieranych przez deweloperów. Niemniej sądzimy, że nasza próba obejmuje 12-15 proc. rynku transakcji mieszkaniowych w największych miastach Polski.

Niestety nie mamy możliwości odnieść uzyskanych wyników do jakichkolwiek innych badań rynkowych. W październikowej projekcji inflacyjnej przygotowanej przez Narodowy Bank Polski zabrakło danych dotyczących cen transakcyjnych. NBP przywołuje jedynie uśrednione ceny ofertowe dla największych miast, które nie mogą być porównywalne z cenami transakcyjnymi. NBP, powołując się na niesprecyzowane dane rynkowe – a więc de facto ręcząc za nie wyłącznie swoim autorytetem – stwierdza, że w drugim kwartale transakcyjne ceny mieszkań spadały, co pozostaje w zgodzie ze wskazaniami naszego indeksu, który w tym okresie spadł o 2,3 proc.

Podtrzymujemy więc oceny wiarygodności naszego indeksu jako wskazującego na tendencje cenowe na rynku mieszkań w największych miastach Polski z wyprzedzeniem w stosunku do innych tego typu wskaźników. Uzyskane mediany cen transakcyjnych pozostają rodzajem rejestru ostatnich transakcji i nie powinny być traktowane jako precyzyjne narzędzie wyznaczające średnie rynkowe, w szczególności w miastach spoza wielkiej piątki (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk).

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance

Komentarz Home Broker

Październik był kolejnym miesiącem wzrostu liczby transakcji zawieranych przez klientów Home Broker. Sytuacja ta spowodowana jest coraz bardziej atrakcyjnymi cenami mieszkań oraz wciąż rosnącą popularnością programu Rodzina na swoim.

Można spodziewać się, że do końca roku liczba zawieranych transakcji będzie systematycznie wzrastać, na co wpłynie zapewne zmiana limitów maksymalnych cen mieszkań i domów, jakie mogą być nabywane w ramach programu Rodzina na swoim. Od 1 października w większości miast limity zostały podniesione lub pozostały na tym samym poziomie co w trzecim kwartale 2009 roku. Dzięki temu zwiększyła się pula mieszkań, jakie kupimy z rządowym dofinansowaniem. Poniższa tabela pokazuje jak zmiana limitów wpłynęła na ilość mieszkań (w ofercie Home Broker), które spełniają warunki programu.

tab3

Jednak osoby, które chcą skorzystać z dopłaty powinny się pośpieszyć, ponieważ od 2010 roku rząd szykuje spore zmiany w programie. Przede wszystkim od połowy 2010 roku zostaną wyłączone mieszkania z rynku wtórnego. Taki ruch zdecydowanie ograniczy pule dostępnych mieszkań, ponieważ właśnie na rynku wtórnym jest największy wybór. Jeżeli jednak ktoś zdecyduje się na rynek pierwotny, to i tak będzie miał niewielkie szanse na znalezienie ciekawej oferty, ponieważ ma również ulec zmianie sposób liczenia wysokości limitów. W tej chwili dopuszczalna cena nie może przekroczyć 40 proc. średnich kosztów budowy. W przyszłym roku ma to być 30 proc. Dodatkowo limity cenowe będą spadać również dlatego, że obniżają się koszty robocizny, materiałów budowlanych i działek (które mają wpływ na wysokość wskaźników). To wszystko spowoduje, że wrócimy do sytuacji sprzed 2009 roku, kiedy z programu prawie nikt nie korzystał, ponieważ limity były za niskie w stosunku do cen mieszkań i domów.

Program Rodzina na swoim niewątpliwie spełnił swoje zadanie, umożliwiając zakup mieszkań w czasie kryzysu. Przysłużył się zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Od nowego roku ma pomagać głównie deweloperom, a swój żywot zakończy prawdopodobnie w 2015 roku. Jednak do końca 2009 roku na pewno znajdzie jeszcze wielu amatorów.

Aleksandra Szarek-Ostrowska
Specjalista Rynku Nieruchomości
Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance I Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1* + C2*  + C3*  + C4*  + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.