Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie

przez | 23/07/2009

Firma Cushman&Wakefield opublikowała półroczny raport dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie, według którego w drugim kwartale 2009 r. osłabło tempo przyrostu zwalnianej powierzchni biurowej na rynku.   

Łączny wolumen dostępnej powierzchni na Manhattanie wzrósł do najwyższego poziomu od 4,5 roku, tj. 3,83 mln mkw. Jednak w drugim kwartale 2009 r. na rynek ponownie trafiła powierzchnia rzędu 0,34 mln mkw., tj. o ok. 0,19 mln mkw. mniej niż w pierwszym kwartale 2009 r. (0,53 mln mkw.).

„Nie przewidujemy końca nadpodaży dostępnej powierzchni i malejących czynszów, ale półroczne dane statystyczne napawają nas pewnym optymizmem. Najgorsze już za nami, gdyż tempo recesji zmalało” – powiedział Joseph Harbert, Dyrektor ds. Operacyjnych w New York Metro Region firmy Cushman & Wakefield.

Ogólnie aktywność na rynku najmu była nadal niewielka i w połowie 2009 r. łączny wolumen wyniósł 0,59 mln mkw. W pierwszych dwóch miesiącach kwartału aktywność na tym rynku była ograniczona, ale w czerwcu wynajęto łącznie 0,16 mln mkw., tj. więcej niż w kwietniu i maju razem, odpowiednio 68,6 tys. mkw. i 74,8 tys. mkw.

Czerwiec był  w tym kwartale miesiącem o największej aktywności na wszystkich trzech podrynkach: Midtown, Midtown South i Downtown. Największą aktywność w czerwcu 2009 r. odnotowano w Midtown, gdzie wynajęto 0,13 mln mkw., co oznaczało wzrost o 40% w stosunku do 0,09 mln mkw. wynajętych w Midtown w czerwcu 2008 r.

Wobec wzrostu aktywności na rynku najmu i mniejszej ilości powierzchni trafiającej na rynek, również wzrost poziomu pustostanów zaczął spowalniać. W połowie 2009 r. na Manhattanie łączna stopa pustostanów, która obejmuje powierzchnię udostępnianą w kolejnych 6 miesiącach, utrzymała się w stosunku do poprzedniego miesiąca na stabilnym poziomie 10,5%.

Po raz pierwszy od lutego ubiegłego roku nie odnotowano wzrostu w stosunku do poprzedniego miesiąca.

W drugim kwartale łączna stopa pustostanów wzrosła o 0,9 punktów procentowych w porównaniu do wzrostu o 1,6 punktu procentowego w pierwszym kwartale. Łączna stopa dostępnej powierzchni na Manhattanie, która obejmuje powierzchnię dostępną w ciągu kolejnych 12 miesięcy, wzrosła do 11,5% w połowie 2009 r., co oznacza wzrost z poziomu 10,5% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału 2009 r.

Średni czynsz wyjściowy za powierzchnię biurową na Manhattanie obniżył się do 650,48 USD za mkw. w połowie 2009 r., co stanowi spadek o 7,4% z poziomu 702,11 USD za mkw. pod koniec pierwszego kwartału 2009 r. i o 15,9% z poziomu 773,17 USD za mkw. w połowie 2008 r. Średnie czynsze wyjściowe w Midtown – największym i najdroższym podrynku biurowym Manhattanu – obniżyły się o 20,4% z 906,77 USD za mkw. w połowie 2008 r. do 721,66 USD za mkw. w połowie 2009 r. Czynsze efektywne netto, które obejmują dodatkowo odliczenia z tytułu aranżacji powierzchni najemcy oraz inne zniżki, w drugim kwartale spadły nawet jeszcze bardziej.

Ze względu na dalszy spadek średnich czynszów wyjściowych za powierzchnię biurową  na Manhattanie różnica pomiędzy czynszami wyjściowymi za powierzchnię  dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną gwałtownie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim. W Midtown na Manhattanie w połowie 2009 r. różnica pomiędzy czynszami za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną wyniosła 130,90 USD za mkw. i była ponad czterokrotnie większa od różnicy na poziomie 28,84 USD mkw. odnotowanej w połowie 2008 r.

„Wielu właścicieli obniżyło ceny za bezpośrednio dostępną powierzchnię, ale znaczne obniżki cen za powierzchnię podnajmowaną spowodowały istotny wzrost różnicy pomiędzy kosztami tych dwóch rodzajów powierzchni” – powiedział Joseph Harbert, dodając, że „w połączeniu z dość niskim poziomem aktywności na rynku najmu powierzchnia podnajmowana będzie nadal wywierać presję zarówno na czynsze wyjściowe jak i na czynsze rzeczywiste”.

Sprzedaż  investycyjna

Zamknięte transakcje sprzedaży nieruchomości oraz transakcje w toku wyceniane na ponad 10 mln USD wyniosły w połowie 2009 r. łącznie 2,5 mld USD w porównaniu z 13,8 mld USD w analogicznym okresie ubiegłego roku. W pierwszej połowie 2009 r. zawarto transakcje na ok. 1,7 mld USD w porównaniu z 7,2 mld USD w pierwszym półroczu
2008 r.

W drugim kwartale 2009 r. nie zawarto żadnych dużych nowych transakcji, ale na sprzedaż  wystawiono dwie duże nieruchomości. Oczekuje się, że w trzecim kwartale zamknięte zostaną transakcje sprzedaży zarówno nieruchomości przy 70 Pine Street za ok. 110 mln USD jak i Worldwide Plaza za ok. 605 mln USD.

„Przewidujemy, że na rynek trafią kolejne nieruchomości, ponieważ coraz więcej właścicieli i kredytodawców będzie weryfikować swoje portfele nieruchomości” – stwierdził Joseph Harbert. „Znacznie zmniejszył się wolumen sprzedaży, ale każda nowa transakcja pomaga ustalić wartości rynkowe, co jest korzystne zarówno dla kupujących jak i sprzedających”.

Ceny ważniejszych nieruchomości, które zostały już sprzedane lub wystawione na sprzedaż w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wskazują na spadek o ponad 60% w stosunku do szczytowych cen z 2007 r.

Zdaniem Josepha Harberta pomimo niewielkiej aktywności niektórzy inwestorzy mają zamiar uczestniczyć w rynku sprzedaży nieruchomości obecnie lub w niedalekiej przyszłości.

„Każdego miesiąca obserwujemy wzrost zainteresowania wśród inwestorów, głównie zagranicznych, w tym kapitału prywatnego z Chin, Rosji, Korei, Bliskiego Wschodu, Ameryki Łacińskiej i innych regionów” – stwierdza Joseph Harbert. „Uzyskanie płynności poprzez zaciąganie kredytów jest istotną przeszkodą w odblokowaniu rynku inwestycyjnego, ale równie istotny jest brak produktów oferowanych przez sprzedających, które spełnią oczekiwania rynku”.

Handel detaliczny

Wskutek ograniczonej aktywności na rynku najmu w drugim kwartale 2009 r. wystąpiło niewiele istotnych zmian na rynku nieruchomości handlowych na Manhattanie.

„Na rynku nieruchomości handlowych Manhattanu sytuacja nie poprawiła się, ale i nie pogorszyła się” – powiedział Joseph Harbert. „Kondycja najlepszych rynków nie uległa zmianie od końca ostatniego kwartału. Nie odnotowano znacznego wzrostu nowej podaży, a jednocześnie nie widać większego popytu”.

W Soho wolumen dostępnej powierzchni obejmujący nie tylko pustostany lecz również obecnie wynajmowane powierzchnie, które będą wkrótce dostępne, nieznacznie wzrósł do 10,5% z poziomu 9,2% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału. Średnie czynsze wyjściowe za powierzchnię na parterze wynosiły 2.559,60 USD za mkw. w połowie 2009 r. i były o 1,6% (czyli 43,20 USD) niższe w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r.

Na odcinku Piątej Alei od 42. ulicy do 49. ulicy średnioroczny poziom dostępności powierzchni utrzymał się na niezmienionym poziomie 15,3% od końca pierwszego kwartału 2009 r. Na górnym odcinku Piątej Alei od 49. ulicy do 60. ulicy dostępność powierzchni obniżyła się do 3,3% z poziomu 6,5% pod koniec pierwszego kwartału, gdy Swarovski podnajął powierzchnię poprzednio zajmowaną przez Sergio Rossi przy Piątej Alei 694. Jedyną powierzchnią do natychmiastowego wynajęcia jest część powierzchni handlowej przy Piątej Alei pod numerem 666 – w najdroższym ciągu handlowym Manhattanu.

W drugim kwartale 2009 r. wynajęte zostały cztery powierzchnie na podrynku Times Square, który rozciąga się od Ósmej Alei do Broadwayu i od 42. do 49. ulicy. Wskutek tych transakcji (w ramach jednej z nich europejski detalista Inglot wynajął powierzchnię na Broadwayu pod numerem 1592 na swój pierwszy sklep w USA), stopa dostępności na Times Square obniżyła się w połowie roku do 10%, co oznacza spadek z poziomu 12,6% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału.

„Handlowcy aktywnie dążą do ekspansji lub wejścia na rynek Manhattanu, ale negocjacje trwają długo i zawieranych jest niewiele transakcji” – powiedział Joseph Harbert.

Na podrynku Alei Madison odnotowano spadek średnich czynszów wyjściowych dla lokali na parterze oraz wzrost dostępności powierzchni. Czynsze wyjściowe obniżyły się o 21% kwartał do kwartału do poziomu 8.046,00 USD za mkw. w połowie 2009 r. Dostępność powierzchni na odcinku Alei Madison od 57. do 72. ulicy wzrosła o 2,5 punktu procentowego od końca pierwszego kwartału do 15,4% w połowie 2009 r.

„Aleja Madison, która jest podrynkiem luksusowym, odczuła skutki recesji jako pierwszy podrynek handlowy na Manhattanie” – powiedział Joseph Harbert. „Ze względu na obecną stopę dostępności powierzchni i czynsze wyjściowe odzwierciedlające warunki panujące na rynku przewidujemy, że handlowcy zaczną wykorzystywać pojawiające się okazje, których nie było na Alei Madison od kilku lat”.