Popyt i podaż na stołecznym rynku mieszkaniowym

przez | 16/03/2009

Utrzymująca się na rynku podaż spowodowana jest zbyt wysoką ceną mieszkań w stolicy, brakiem dostępności kredytów i oczekiwaniem nabywców na dalsze spadki cen mieszkań. Na wzrost popytu może wpłynąć obniżenie stóp procentowych, zwiększenie zabezpieczenia kredytobiorców przez wprowadzenie ustawy o państwowej pomocy dla bezrobotnych oraz powrót kapitału z lokat bankowych na rynek nieruchomości.

Około 40 procent mieszkańców stolicy nie ma własnego mieszkania. Podobna liczba posiada zaś własne lokum. Z analiz sytuacji mieszkaniowej osób zainteresowanych nabyciem mieszkania firmy redNet Consulting wynika także, że dom zamierza kupić niespełna 14 procent warszawiaków, a tych którzy mają już więcej niż jedną nieruchomość jest 4,4 proc.

Potencjalny popyt na mieszkania obejmuje zatem większość mieszkańców stolicy, ale mieszkania słabo się sprzedają. Powodem takiego stanu nie jest brak nabywców, ale znaczne ograniczenie przez banki dostępu do kredytów hipotecznych. Zainteresowanych zakupem powstrzymuje brak możliwości sfinansowania go, zwłaszcza tańszymi kredytami walutowymi. Wciąż oczekują też na jeszcze większe spadki cen lokali. Na początku roku średnia cena metra kwadratowego sprzedanego nowego mieszkania w Warszawie wyniosłą nieco ponad 8 tys. zł. Ten poziom cen stanowi skuteczną barierę dla większości potencjalnych pożyczkobiorców.

Hamowanie podaży

Aby zintensyfikować sprzedaż deweloperzy oferują rabaty i bonusy w postaci garażu lub wykończenia mieszkania. Tylko w dziesięciu nowych projektach mieszkaniowych realizowanych obecnie w stolicy inwestorzy nie dopuszczają możliwości negocjowania cen. Z badania przeprowadzonego przez redNet Consulting wynika także, że średni upust jaki można uzyskać na stołecznym rynku pierwotnym to 8,4 proc.

Naturalną konsekwencją spadku popytu na rynku jest ograniczenie liczby nowych inwestycji. Od drugiej połowy ubiegłego roku stale maleje liczba budowanych mieszkań. W drugim kwartale ubiegłego roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 7290 mieszkań, a w czwartym już tylko 3342 lokali.  Oblicza się, że na warszawskim rynku pierwotnym dostępnych jest ok. 13 tys. mieszkań. Analitycy szacują też, że wstrzymanych zostało około 85 proc. projektów, których realizacja planowana była na rok bieżący, co skutecznie obniży podaż.

Powrót popytu

Wzrost popytu na rynku może spowodować powrót kapitału z lokat bankowych, na które obecnie maleje oprocentowanie. Dają się już zauważyć przymiarki inwestorów do zakupu mieszkań pod wynajem. Potwierdza to Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży w RED Reale Estate Development realizującej osiedle Alpha w Ursusie. – Do naszego biura sprzedaży trafia obecnie wiele osób zamierzających kupić mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem. Inwestowanie w nieruchomości jest teraz korzystne, ze względu na możliwość uzyskania znacznego rabatu. Wzrost stawek wynajmu spowodował, że mieszkania z dobrą lokalizacją, na które istnieje możliwość wynegocjowania upustu zaczynają ponownie być atrakcyjną lokatą kapitału – twierdzi.

Wzrostowi zainteresowania zakupem mieszkań sprzyjać też na pewno będzie zapowiadana kolejna obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych przez banki. Dla osób niezdecydowanych, które wahają się z podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki w obecnej sytuacji gospodarczej, wsparciem będzie także planowane już na kwiecień br. wprowadzenie w życie projektu rządowego gwarantującego państwową pomoc w spłacie kredytu hipotecznego osobom, które stracą pracę.