Komentarz Wynajem.pl: Nowa rekomendacja KNF zachwieje rynkiem mieszkaniowym

przez | 13/11/2008

 

Rynek nieruchomości powinno traktować się jako system, a więc wyodrębniony zbiór wzajemnie powiązanych ze sobą elementów. Podstawowe działania podmiotów na tym rynku można właściwie zestawić w cztery grupy: inwestowanie w nieruchomości (wzrost jej użyteczności i wartości), finansowanie nieruchomości, obrót nieruchomościami i zarządzanie nimi. To, czy cały rynek nieruchomości będzie dobrze funkcjonował, zależy od kondycji każdego z podsystemów.  

Mieszkanie należy akurat do takiej kategorii dóbr, które jednocześnie zapewniają realizację potrzeb podstawowych, jak i potrzeb wyższego rzędu. Jest ono niezbędne i dla człowieka, i dla rodziny, a w konsekwencji dla społeczności lokalnej i całego społeczeństwa. Jest dobrem podstawowym, ale niestety trudno osiągalnym ze względu na wysoką cenę jednostkową. I tu poważną rolę odgrywają banki, które mogą zapewnić finansowanie zakupu mieszkania.

 

Dostępność mieszkaniowych kredytów hipotecznych dla możliwie największej liczby gospodarstw domowych oznaczałaby zaspokojenie ważnych potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza młodych ludzi. Nie oznacza to jednak, że banki powinny udzielać kredytów hipotecznych osobom, które mają zbyt niskie dochody, byleby mogły kupić tak ważne dobro, jakim jest mieszkanie. 

 

Polityka kredytowa banku powinna być umiarkowana. Zbyt liberalna może doprowadzić do tego, że kredyty hipoteczne dostaną Ci, którym po odliczeniu raty kredytowej zostanie niewiele środków do życia. Zbyt restrykcyjna z kolei może zahamować cały rynek mieszkaniowy.

  

Być może niektóre banki zbyt łagodnie traktowały swoich klientów, zapatrzyły się na okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, nie uwzględniając tego, że rynek nieruchomości również charakteryzuje się cyklicznością i że hossa nie trwa wiecznie. Nie można jednak przenosić sytuacji z rynku amerykańskiego na polski grunt. To, co dzieje się obecnie na światowym rynku finansowym, jest przede wszystkim sygnałem dla Polski, że klientów należy finansować z rozwagą. Nie powinno się jednak drastycznie ograniczać dostępności do kredytów.

 

Nagłe zaostrzenie polityki kredytowej banków, dodatkowa kontrola Komisji Nadzoru Finansowego, zdezorientowani potencjalni nabywcy mieszkań, niepokój deweloperów – to wszystko ma poważne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego. Nie wspominając o tym, że niektóre banki, postrzegane jako instytucje zaufania publicznego, swoimi gwałtownymi ruchami mocno ograniczyły zaufanie klientów. 

 

Większość banków, nie czekając na nową rekomendację KNF dotyczącą udzielania kredytów hipotecznych, wprowadziła istotne zmiany: nie tylko podniosła swoje marże, ale zaczęła coraz dokładniej analizować wnioski kredytowe, a co najgorsze, już wprowadziła obowiązek wkładu własnego, który w przypadku kredytu złotowego sięga 20 proc, a przy kredycie we frankach nawet 35 proc.! Wyprzedziły więc szykowane przez Komisję Nadzoru Finansowego zmiany. Tylko do czego mogą one doprowadzić? Czy Komisja Nadzoru Finansowego nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji zaostrzeń? W Polsce problem mieszkaniowy jest widoczny gołym okiem. Brakuje nam 1,5 mln mieszkań (niektóre szacunki mówią nawet o 2 mln). Młodzi ludzie raczej nie będą myśleć o zakładaniu i powiększaniu rodziny, jeśli nie będą czuć stabilności bytowej. Mieszkanie można oczywiście wynajmować, ale skoro niewielu stać będzie na kredyty hipoteczne, to można spodziewać się dużego ożywienia na rynku wynajmu, które już od jakiegoś czasu jest widoczne, a którego nasilenia można się spodziewać w najbliższym czasie. W konsekwencji będziemy borykać się z kolejnym problemem – wysokimi stawkami najmu mieszkań i ich brakiem na rynku.

 

Małgorzata Kędzierska

Analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl