Emmerson Evaluation: ceny mieszkań się ustabilizowały, ale kupujący mogą ostro negocjować

By | 21/11/2013

Według analizy cen transakcyjnych na rynku nieruchomości, przeprowadzonej przez firmę Emmerson Evaluation*, w ostatnich czterech kwartałach ceny mieszkań w największych miastach w kraju ustabilizowały się. Osoby, które zastanawiały się czy już kupować czy jeszcze poczekać, mogą zacząć rozglądać się za docelowymi nieruchomościami. Jednocześnie wszyscy kupujący powinni ostro negocjować, bo zgodnie z analizą Emmerson Evaluation, ceny transakcyjne są niższe od ofertowych nawet o 23%!

Emmerson Evaluation przeprowadził analizę porównawczą cen transakcyjnych zgromadzonych w autorskiej bazie E-VALUER i cen ofertowych udostępnionych przez współpracujący serwis otodom.pl. Wśród przeanalizowanych miast największe różnice między ofertami sprzedających a ostatecznymi cenami kupna były widoczne w Kielcach (22%) oraz Rzeszowie (23%). O ponad 1/5 taniej od ceny ofertowej mogą kupować mieszkania mieszkańcy Gdańska (20,3%) i Katowic (20,2%). Negocjować powinni także mieszkańcy stolicy, gdzie różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynosi średnio 19,2%. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu różnice wynoszą odpowiednio 14%, 15,4% oraz 16,1%.

Jeśli chodzi o trendy w cenach nieruchomości to widać, że ceny się ustabilizowały – zwraca uwagę Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation. Analiza cen transakcyjnych pokazuje, że nieznaczny trend spadkowy widać w Warszawie, minimalny w Łodzi i Opolu. Z kolei w Poznaniu ceny zaczęły powoli rosnąć. W pozostałych miastach od trzech kwartałów wahania są bardzo małe. Czy to znak, że można już kupować nieruchomości? Od kiedy kilka lat temu nastąpiło załamanie rynku nieruchomości, prognozowanie jest trudne, ale obecna sytuacja utrzymuje się na tyle długo, że jeśli ktoś miał w planach zakup mieszkania, może zacząć rozglądać się bardziej konkretnie. Warto wziąć pod uwagę, że procesy zakupowo-kredytowe trwają nawet kilka miesięcy. Do tego na rynku szykują się dwie zmiany. Od stycznia w życie wejdzie rządowy program MdM, który moim zdaniem powinien zwiększy ruch na rynku mieszkaniowym. Po drugie, w życie wchodzą przepisy dotyczące konieczności posiadania wkładu własnego przy zakupie na kredyt. Ten wymóg może zwiększyć popyt na rynku nieruchomości w przyszłym roku, w związku z tym, że w kolejnych latach wysokość wymaganego wkładu własnego będzie sukcesywnie wzrastała – mówi Dariusz Książak.

Wszyscy, którzy myślą o inwestycji w nieruchomość, powinni śledzić informacje o cenach transakcyjnych, bo są to najbardziej wiarygodne i precyzyjne dane o rynku. Wiedza o realnych cenach może być argumentem w negocjacjach ze sprzedającym, ale nie tylko. Może być też przydatna bankom do analizy wniosku kredytowego oraz zaproponowania klientowi odpowiednich warunków kredytowania – podkreśla Książak.

Precyzyjna i odzwierciedlająca stan faktyczny wycena nieruchomości jest kluczowa w procesie kredytowym, bo definiuje wartość i jakość zabezpieczenia kredytu, na podstawie których bank szacuje ryzyko związane z kredytem. Konsekwencje obarczonej błędem wyceny nieruchomości odczuwa wprost kredytobiorca, gdyż od wyceny nieruchomości zależą np. wskaźnik LTV, maksymalna kwota kredytu, którego udzieli bank oraz wysokość udziału własnego, którego zażąda.

Dbałość o jak najtrafniejsze dopasowanie warunków udzielanych kredytów do sytuacji finansowej kredytobiorców oraz do wartości kupowanych przez nich mieszkań jest wymagana od banków przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z wydaną przez KNF Rekomendacją J, przy szacowaniu wartości nieruchomości zabezpieczających kredyty hipoteczne, banki powinny korzystać z wiarygodnych źródeł, przede wszystkim z baz danych dostarczanych przez wyspecjalizowane firmy. Dotychczas były to bazy częściowo tylko wykorzystujące dane transakcyjne, wpierane poprzez ceny ofertowe oraz dane z tak zwanego wtórnego obiegu pochodzące m in z wycen nieruchomości. Uzyskiwane w ten sposób wartości mogą być obarczone subiektywizmem źródeł. Efektem tego może być znaczna rozbieżność tych wartości w stosunku do realiów rynkowych.

Baza wycen transakcyjnych E-VALUER ma bezwzględną zaletę – jest wiarygodna i precyzyjna. Jej przewaga wynika z dwóch aspektów. Po pierwsze, jako jedyna baza danych o nieruchomościach, E-VALUER zawiera wyłącznie dane o transakcjach, które rzeczywiście miały miejsce i zostały sfinalizowane, bez elementów szacowania wartości. Dane do bazy są na bieżąco pozyskiwane i opisywane przez osoby zajmujące się wyceną nieruchomości oraz analizami rynku, tj. Rzeczoznawców Majątkowych Emmerson Evaluation oraz dedykowanych specjalistów. Po drugie, E-VALUER liczy ponad 400 tys. transakcji, a ich liczba cały czas rośnie. E-VALUER obejmuje zasięgiem całą Polskę, łącznie z mniejszymi miastami. Dzięki swojej konstrukcji, czyli oparciu o dane transakcyjne, E-VALUER odzwierciedla realną sytuację na rynku nieruchomości, i przez to najpełniej realizuje wytyczne Rekomendacji J – mówi Dariusz Książak.

*Analiza objęła 100 tys. cen transakcyjnych z bazy E-VALUER EMMERSON EVALUATION oraz 250 tys. cen ofertowych z serwisu otodom.pl, dotyczy okresu IV kw.2012 r. – III kw.2013 r.