Szczecin atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów z sektora nieruchomości komercyjnych

By | 04/09/2013

cbreWedług raportu poświęconego szczecińskiemu rynkowi nieruchomości komercyjnych, opracowanego we współpracy z Urzędem Miasta Szczecina przez CBRE, największą na świecie firmę doradczą w sektorze nieruchomości komercyjnych, Szczecin posiada olbrzymi potencjał przyciągania nowych inwestycji. Choć tradycyjnie Szczecin jest miastem przemysłowym, obecnie ukierunkowuje się przede wszystkim na sektor nowoczesnych usług dla biznesu (BPO) i technologicznie zaawansowane gałęzie przemysłu takie jak energia odnawialna czy biotechnologie. Dynamika popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe, które są jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez inwestorów rozważających ulokowanie swoich procesów biznesowych w danym mieście, wykazuje w Szczecinie wyraźną tendencję wzrostową.

„Prognozowany wzrost inwestycji zagranicznych w sektorze usług oraz polepszające się nastroje inwestorskie w mieście w związku z nową, otwartą polityką władz, sprawiają, iż Szczecin ma olbrzymi potencjał na awans do rangi ważnego ośrodka biznesowo-kulturalnego Europy. Duże zasoby wykwalifikowanych pracowników oraz dogodne położenie w bezpośrednim sąsiedztwie granicy z Niemcami są kluczowymi atutami miasta. Spodziewamy się, że w przyszłości to właśnie sektor usług (BPO) oraz badania i rozwój (R&D) będą generować nowe miejsca pracy w Szczecinie.” – mówi  dyrektor Działu Badań i Doradztwa, CBRE w Polsce.

Rynek biurowy i sektor BPO

Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Szczecinie szacowany jest na ponad 145 tys. mkw. z coraz większą liczbą obiektów klasy A. Obecnie w budowie jest 5 obiektów o łącznej powierzchni ponad 60.000 mkw., które będą oddane do użytku w latach 2013 – 2015, a w planach jest kolejnych 200.000 mkw. Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe wynoszą ok. 14 EUR za mkw. miesięcznie. Średnio, z uwzględnieniem obiektów klasy B, jest to ok. 10-12 EUR/mkw./mies. Wskaźnik pustostanów biurowych w 2013 roku wzrósł w Szczecinie do 13,6%, co było spowodowane oddaniem do użytku blisko 18.000 mkw. nowej powierzchni biurowej. W latach 2011 i 2012 wskaźnik wolnych powierzchni oscylował wokół 8%.

„Wzrost ilości powierzchni niewynajętych stawia potencjalnych najemców w uprzywilejowanej pozycji, mogą oni bowiem wybierać w szerszej ofercie lokali i negocjować dla siebie bardziej korzystne warunki. Jednak stosunkowo wysoka aktywność najemców oraz zainteresowanie tym rynkiem ze strony coraz szerszego grona inwestorów powinno doprowadzić w relatywnie niedługim okresie do wchłonięcia wolnych powierzchni.” – mówi Daniel Bienias, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców i Usług BPO, CBRE w Polsce.

W Szczecinie działa kilkanaście firm z sektora BPO, wśród nich można wymienić: Bertelsmann,  Genpact, Metro Services, Unicredit Business Partner czy Home.pl. Popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Szczecinie generowany jest głównie przez zachodnich inwestorów z niewielkim odsetkiem firm lokalnych. Najbardziej aktywni najemcy pochodzą przede wszystkim z sektora IT, centrów usług SSC/BPO oraz bankowego. Największe umowy najmu, jakie zostały podpisane w ostatnich latach na rynku szczecińskim dotyczyły takich klientów jak Unicredit, BLStream, czy Genpact. Natomiast w pierwszej połowie 2013 roku największe biuro (2.400 mkw.) wynajął Home.pl w nowym budynku Lastadia. W transakcji brała udział firma CBRE.

Rynek powierzchni handlowych

Nowoczesna oferta handlowa Szczecina jest zróżnicowana i obejmuje centra handlowe oraz wyprzedażowe, rozlokowane na terenie całego miasta, lokale handlowe wzdłuż głównych ulic w centrum Szczecina, a także osiedlowe centra handlowe, wolnostojące sklepy dyskontowe, markety budowlane oraz supermarkety. Obecnie w trakcie budowy znajduje się park handlowy Marcredo Szczecin o powierzchni około 14.000 mkw. Planowane są także rozbudowa centrum handlowego Galaxy (17.000 mkw.) i CH Aleja Słońca (35.000 mkw.). Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na niskim poziomie i na przestrzeni ostatnich lat wynosił 1-2%, co świadczy o dużym popycie na powierzchnie handlowe w Szczecinie.

Stawki czynszów w najlepszych obiektach wynoszą od 40 do 45 EUR/mkw./mies. Przy głównych ulicach handlowych stawki czynszowe są bardziej zróżnicowane, przede wszystkim ze względu na różny standard wykończenia wnętrz oraz strukturę własności i wahają się od 25 do 40 EUR/mkw./mies.

„Szczecin jest popularnym celem zakupowym dla mieszkańców Niemiec, co korzystnie wpływa na jego atrakcyjność wśród sieci handlowych. Współczynnik nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową kształtuje się na poziomie około 600 mkw. na 1.000 mieszkańców, co przy średnim nasyceniu mierzonym dla siedmiu największych miast Polski na poziomie 730 mkw./1.000 mieszkańców, plasuje miasto w dolnym przedziale rankingu.” – powiedziała Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE w Polsce.

Rynek magazynowy

Szczecin jest jednym z najmniejszych rynków powierzchni logistycznych i przemysłowych wśród dużych aglomeracji. Tutejszy region magazynowy leży w dużej odległości od autostrady A2 łączącej Berlin z Warszawą, dlatego magazyny obsługują głównie rynek lokalny. Dla logistyki region ten jest atrakcyjny ze względu na bliskość Niemiec oraz krajów skandynawskich, a także dostępność połączeń drogą morską. Zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Szczecinie to niespełna 50.000 mkw., ale wskaźnik pustostanów jest obecnie bliski zeru.

„Do niedawna mieliśmy do czynienia z sytuacją, w której firmy poszukujące powierzchni magazynowej zmuszone były do zakupu bądź budowy własnych obiektów logistycznych. Niedawno wybudowany North-West Logistic Park został od razu wynajęty w 100%, częściowo już przed zakończeniem budowy. Taka sytuacja wskazuje na wysoki, niezaspokojony popyt na wysokiej jakości obiekty magazynowe. Dużym obszarem do zagospodarowania są tereny wzdłuż drogi ekspresowej S10 lub Zachodniopomorskiego Centrum Logistycznego o powierzchni 20 ha na terenie Portu Szczecin. Niewiele jest jednak projektów zaplanowanych do realizacji w najbliższej przyszłości.” – mówi Aleksander Kuźniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni magazynowych i logistycznych w CBRE.

Czynsze efektywne za powierzchnie magazynowe wynoszą około 2,50 – 2,90 EUR za mkw. miesięcznie. Stawki oferowane w Szczecinie są konkurencyjne w stosunku do innych rynków regionalnych Polski, co powinno zachęcić nowych najemców do zainteresowania obiektami magazynowymi tego regionu.