Deweloper spóźnia się z oddaniem inwestycji – kara umowna może być opodatkowana

By | 20/08/2013

rynek pierwotnyOddanie inwestycji z opóźnieniem przez dewelopera nie zdarza się wcale tak rzadko. W takich sytuacjach umowy, które zostały podpisane z deweloperami przewidują zazwyczaj kary umowne. Ważne jest więc, czy w takiej sytuacji należności z tytułu kar umownych są zwolnione od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych – pisze Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.

Od podatku dochodowego zwolnione są zadośćuczynienia, albo odszkodowania, które zostały otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej. Wyjątkiem są tu odszkodowania i zadośćuczynienia, takie jak:

  • otrzymane ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą
  • dotyczące korzyści, jakie mogłyby być osiągnięte przez podatnika, gdyby szkoda nie została wyrządzona.

Wynika to z art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.).

Według Kodeksu Cywilnego istnieje możliwość, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania, albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, może nastąpić poprzez wypłacenie określonej sumy – jest to kara umowna. – Warto w tym miejscu podkreślić, że to na dłużniku spoczywa obowiązek dowodu, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie zostało zawinione przez niego i że wierzyciel nie doznał szkody – tłumaczy Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.

Osoba kupująca mieszkanie, która domaga się zapłaty wspomnianej kary umownej, musi wykazać zarówno istnienie, jak i treść stosunku zobowiązaniowego, jaki łączy go z deweloperem. Dodatkowo należy wskazać fakt niewykonania, albo nienależytego wykonania zobowiązania.

Warto także zwrócić uwagę, że ewentualne przyczynienie się osoby kupującej zarówno do powstania jak i zwiększenia szkody, które odpowiednio może powodować zmniejszenie odszkodowania, nie stanowi żadnej podstawy do zmniejszenia kary umownej. Co więcej dłużnik nie ma możliwości zwolnienia się ze zobowiązania przez zapłatę kary umownej – pisze Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.

Kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości, w sytuacji gdy zobowiązanie nie zostanie wykonane lub zostanie wykonane nienależycie, bez względu jednak na wysokość poniesionej szkody.

Kara umowna nie musi być jednak określona konkretnie co do sumy. Możliwe jest wskazanie kryteriów według których będzie możliwe wskazanie sumy, jaką dłużnik zobowiązany będzie zapłacić wierzycielowi.

Dłużnik ma jednak możliwość żądania zmniejszenia kary umownej. Na przykład w sytuacji, w której zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane. To samo może nastąpić, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2012 r., sygn.. akt V CSK 512/11, podkreślił, że odstąpienie od umowy nie pozbawia odstępującego domagania się kary umownej – podkreśla Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.

Kara umowna a odszkodowanie

Podstawowa różnica między karą umowną, a odszkodowaniem polega na tym, że kara umowna należy się bez względu na wysokość poniesionej szkody. Tymczasem odszkodowanie ma na celu przywrócenie majątku, jaki istniał przed wystąpieniem szkody.

Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 6 listopada 2003 r., sygn. Akt III CZP 61/03 wyraźnie podkreślił, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel poniósł szkody.

Kara umowna nie może zostać także uznana za odszkodowanie.

Brak utożsamiania pojęć ,,kar umownych” i „odszkodowań” na gruncie u.p.d.o.f. jednoznacznie potwierdza art. 23 ust. 1 pkt 19 u.p.d.o.f. według niego nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług, a także zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad lub zwłoki w usunięciu towarów albo wykonanych robót i usług – pisze Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.

W związku z powyższym, uzyskana kara umowna za opóźnienie w oddaniu inwestycji przez dewelopera nie korzysta ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 3b u.p.d.o.f.

Ekwiwalent kary umownej opodatkowany

Deweloper zobowiązany do zapłaty kary umownej, na skutek opóźnienia w oddaniu inwestycji do użytku, może zaproponować ekwiwalent na przykład w częściowym wykończeniu mieszkania. Także tego rodzaju ekwiwalent będzie dla kupującego mieszkanie przychodem, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Według ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych, przychodami są bowiem nie tylko pieniądze, lecz także otrzymane świadczenia nieodpłatne, a także świadczenia w naturze – podsumowuje Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.