Pozytywne perspektywy dla polskich centrów handlowych mimo niższej dynamiki rynku

By | 13/09/2012

Według najnowszego raportu CBRE, wiodącej światowej firmy doradczej w sektorze nieruchomości, po dwóch dekadach szybkiego rozwoju nowoczesnego handlu detalicznego mamy już w Polsce niemal dojrzały rynek z szerokim wyborem różnorodnych centrów handlowych we wszystkich dużych miastach. Także coraz większa liczba mniejszych miast aspiruje do posiadania swoich pierwszych nowoczesnych galerii handlowych. Jedyna aglomeracja, gdzie popyt na powierzchnie handlowe wyraźnie przewyższa podaż, to Warszawa.

“Choć rynek polski był jak dotąd odporny na słabość dotykającą rynki europejskie, widzimy obecnie niższą dynamikę popytu konsumenckiego. Sprzedaż detaliczna w lipcu 2012 r. była co prawda o 6,9% wyższa niż rok wcześniej, ale jeszcze na początku tego roku miała dwucyfrową dynamikę. Popyt ze strony najemców powierzchni handlowych wyraźnie spada, za czym idzie rosnący odsetek wolnych powierzchni. Polski rynek centrów handlowych stanie się wkrótce rynkiem najemcy, a właściciele powierzchni będą musieli aktywnie zabiegać o nowe marki w swoich galeriach” – powiedziała Karina Kreja, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w CBRE Polska.

Według opublikowanego właśnie przez CBRE raportu “Lokalizacje handlu detalicznego w Polsce”, na koniec pierwszej połowy 2012 r. mieliśmy w kraju łącznie 9,18 mln m kw. powierzchni handlowych w ponad 400 obiektach, wliczając centra handlowe, outlety oraz parki handlowe grupujące średnie i duże sklepy specjalistyczne w ramach jednego kompleksu. Daje to średnio 240 m kw. powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców. Handel detaliczny w Polsce, również z uwzględnieniem lokali przy głównych ulicach handlowych, staje się coraz bardziej dojrzały, a przez to dalszy rozwój stawia obecnie większe wymagania. Zasoby powierzchni handlowej systematycznie rosną – w 2011 r. oddano do użytku 650 000 m kw. nowej powierzchni, w 2012 r. oczekuje się ukończenia 620 000 m kw., a w 20123 r. nieco więcej. Oprócz typowych centrów handlowych, buduje się obecnie wiele centrów typu outlet ze sklepami renomowanych marek oferującymi artykuły po obniżonych cenach. Wśród różnorodnych modeli centrów handlowych są także małe obiekty (poniżej 5 000 m kw. powierzchni), o charakterze lokalnym czy osiedlowym, z supermarketem lub bez. Zupełnie po przeciwnej stronie plasuje się z kolei luksusowy dom towarowy vitkAc, otwarty w Warszawie pod koniec 2011 r.

W Warszawie dominuje popyt

Warszawa posiada 1,33 mln m kw. nowoczesnych powierzchni handlowych, co daje jej pozycję największego ośrodka handlu detalicznego w Polsce. Jednocześnie stolica cierpi na wyraźny niedobór powierzchni handlowych. Duży skok ilościowy spodziewany jest jednak już w przyszłym roku, kiedy to planuje się oddanie do użytku łącznie 74 000 m kw. w trzech nowych centrach: Auchan Łomianki, Factory Annopol i Plac Unii, a także w ramach rozbudowy Galerii Mokotów. Dalsze plany obejmują powstanie nowych centrów handlowych w dzielnicach Białołęka i Wilanów. W Warszawie nadal dominuje popyt, a odsetek wolnych powierzchni wynosi tylko 1,6%. Choć najemcy zabiegają o lokale w najlepszych galeriach handlowych stolicy, takich jak Złote Tarasy, Galeria Mokotów czy Arkadia, popyt w ulokowanych dalej od centrum galeriach jest już niższy, co skutkuje obniżeniem średnich stawek czynszu. Warszawa jest najdroższą w Polsce lokalizacją handlową – stawki czynszu za najwyższej jakości powierzchnie osiągają w stolicy 75 – 90 euro/m kw./miesiąc (za 100-metrowy lokal w dobrym miejscu w jednej z wiodących galerii), natomiast średnie stawki wynoszą 30 – 40 euro/m kw./miesiąc.

Coraz większa różnorodność obiektów handlowych na Śląsku

Aglomeracja śląska dysponuje obecnie łączną powierzchnią 951 000 m kw. w nowoczesnych obiektach handlowych, w tym oddanych ostatnio do użytku: dobudowanej części Silesia City Center – 19 000 m kw., w nowej fazie M1 Zabrze – prawie 8 000 m kw., a także w Centrum Handlowym Tarnowskie Góry – 6 000 m kw. W budowie jest kolejne 133 000 m kw. powierzchni handlowej w dwóch dużych projektach, centrum handlowym Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 67 000 m kw., które zostanie oddane do użytku przed końcem tego roku, oraz Galerii Katowickiej o planowanej powierzchni najmu 50 500 m kw., która zostanie otwarta w drugiej połowie 2013 r. Zdaniem ekspertów CBRE, oddanie do użytku Galerii Katowickiej w 2013 r. będzie ważnym wydarzeniem dla śląskiego handlu detalicznego, jednak zamiast konkurencji z Silesia City Center przewidują oni raczej współistnienie tych dwóch centrów na zasadach podobnych do Złotych Tarasów i Arkadii w Warszawie. Czynsze za najlepsze lokale w wiodących śląskich centrach handlowych wynoszą obecnie 45 – 50 euro/m kw./miesiąc.

Ciekawe nisze rynkowe w Krakowie

Nowoczesne powierzchnie handlowe w Krakowie wynoszą łącznie 495 200 m kw., jednak średnie nasycenie – 240 m kw. na 1 000 mieszkańców – jest niższe niż w innych dużych miastach. Kraków ma tylko 13 centrów handlowych i jest jednym z najmniej zaawansowanych ośrodków w Polsce pod względem rozwoju handlu detalicznego. Do najnowszych inwestycji należy Futura Park – park handlowy i outlet o łącznej powierzchni najmu 39 000 m kw. W budowie jest obecnie tylko jedno centrum handlowe – Auchan w Bronowicach o powierzchni 35 000 m kw., natomiast inne projekty są dopiero na wczesnym etapie planowania. Ważną strefą dla handlu w Krakowie jest Stare Miasto. Ulice Floriańska i Grodzka, ulokowane pomiędzy ważnymi atrakcjami historycznymi i przekształcone w deptaki pełnią funkcję głównych ulic handlowych i razem z Rynkiem Głównym są najbardziej atrakcyjną lokalizacją dla sklepów znanych międzynarodowych marek. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrach handlowych w Krakowie wynoszą 45 – 50 euro/m kw./miesiąc.

Handel detaliczny w Gdyni rozwija się najszybciej w Trójmieście

Trójmiasto, posiadające 27 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu 617 400 m kw., jest trzecim po Warszawie i Śląsku najlepiej rozwiniętym rynkiem detalicznym w Polsce. Ostatnio oddano do użytku Galerię Szperk w Gdyni, powiększone zostały także Morski Park Handlowy i Galeria Rumia. Na każdy 1 000 mieszkańców aglomeracji przypada 490 m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Wciąż jednak istnieją spore nisze ze względu na jednorodność istniejących centrów handlowych, jak również topografię Trójmiasta, która ogranicza ich dostępność. Galerie handlowe koncentrują się wzdłuż ulicy Grunwaldzkiej i Morskiej (Klif Gdynia, Galeria Bałtycka, Wzgórze), w rejonie osiedli mieszkaniowych na Przymorzu (Galeria Przymorze, Alfa Centrum i Real), oraz wzdłuż obwodnicy trójmiejskiej (Morski Park Handlowy, Auchan Gdańsk, Matarnia i Tesco Nowowilczyńska). Czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w Trójmieście wynoszą 40 – 45 euro/m kw./miesiąc.

Wrocław ma kilka wiodących centrów handlowych

W ofercie handlowej Wrocławia jest 19 nowoczesnych centrów o łącznej powierzchni 541 000 m kw. W ostatnim czasie oddano do użytku Sky Tower z 25 000 m kw. powierzchni handlowych, a Magnolia Park powiększyła się o dodatkowe 12 000 m kw. W porównaniu do innych miast Polski, oferta handlowa Wrocławia jest znacznie bardziej zróżnicowana, obejmując różnego typu centra oraz lokale przy dobrze rozwiniętych głównych ulicach handlowych. W przeciwieństwie do innych ośrodków regionalnych, we Wrocławiu istnieje szereg dobrze prosperujących centrów handlowych ulokowanych na obrzeżach centrum, w tym Galeria Dominikańska, Pasaż Grunwaldzki, a także Renoma i Arkady Wrocławskie. Również Magnolia Park, zlokalizowana w zachodniej części miasta, należy do wiodących centrów handlowych Wrocławia i nie dysponuje prawie żadną wolną powierzchnią. Pomimo relatywnie wysokiego nasycenia powierzchnią handlową – ponad 460 m kw. na 1 000 mieszkańców – potencjał Wrocławia dla rozwoju handlu detalicznego jest nadal postrzegany jako obiecujący. Magnolia Park o powierzchni najmu 76 900 m kw., która już obecnie jest największym centrum handlowym w regionie, będzie wkrótce rozbudowana o kolejne 20 000 m kw., a Pasaż Grunwaldzki rozpocznie rozbudowę o 12 000 m kw. jeszcze przed końcem tego roku. Czynsze za najlepsze lokale w wiodących galeriach handlowych Wrocławia wynoszą 45 – 50 euro/m kw./miesiąc.

Powiększy się oferta handlowa w centrum Poznania

Łączna powierzchnia najmu istniejących w Poznaniu centrów handlowych wynosi obecnie 536 000 m kw. Choć największym centrum jest Franowo, to za najbardziej prestiżowe i wyróżniające się pod względem architektury i oferty kulturalnej uważany jest Stary Browar, który zresztą uznawany jest za jedną z najciekawszych koncepcji centrum handlowego w skali Europy. W ostatnich latach przybyło w Poznaniu niewiele nowych powierzchni handlowych, a nasycenie już i tak jest wysokie – około 480 m kw. na 1 000 mieszkańców. Obecnie buduje się jednak 77 800 m kw. powierzchni handlowej w trzech obiektach: Poznań Główny, Galeria MM i Półwiejska 2. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrach handlowych w Poznaniu wynoszą 42 – 50 euro/m kw./miesiąc.

Rynek łódzki w stanie równowagi

Na ofertę handlową Łodzi składa się 14 centrów oraz dwa obiekty specjalistyczne, co łącznie daje 498 500 m kw. nowoczesnej powierzchni najmu. Na każdy 1 000 mieszkańców przypada tu więc 445 m kw. powierzchni handlowej. Łódzka Manufaktura, o powierzchni najmu 110 000 m kw., jest największym centrum handlowym w Polsce i należy do najlepszych tego typu projektów w Europie. Z bogatą ofertą rozrywkową, Manufaktura cieszy się pozycją najbardziej atrakcyjnego miejsca zakupów i spędzania wolnego czasu w Łodzi i regionie. Jedynym centrum handlowym budowanym obecnie w regionie łódzkim jest Fabryka Centrum w Pabianicach o planowanej powierzchni najmu 6 100 m kw. Czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w Łodzi wynoszą 38 – 42 euro/m kw./miesiąc i należą do najniższych wśród dużych miast Polski.

Na zakupy w Szczecinie do centrum miasta

Obecne zasoby powierzchni handlowej w Szczecinie wynoszą 278 000 m kw., co przekłada się na 380 m kw. na 1 000 mieszkańców. Największą popularnością cieszy się centrum handlowe Kaskada o powierzchni 43 000 m kw., otwarte w 2011 r. Jedynym dużym projektem w realizacji jest Outlet Park, który będzie miał powierzchnię 23 300 m kw. i otworzy się już na jesieni 2012 r. Czynsz za powierzchnię na markowy sklep odzieżowy w jednym z najlepszych centrów handlowych Szczecina wynosi 40 – 45 euro/m kw./miesiąc.

Drukowana wersja najnowszego raportu CBRE “Lokalizacje handlu detalicznego w Polsce” jest dostępna na targach Shopping Center Forum & Trade Fair w Warszawie w dniach 12-13 września 2012 r., stoisko CBRE nr 7.11.

CBRE to największa na świecie firma doradcza działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (pod względem przychodów za rok 2011), a także jedna z 500 wiodących firm świata według rankingów magazynu Fortune oraz agencji ratingowej Standard & Poor’s. CBRE, z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia około 34 000 pracowników i obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w ponad 300 biurach na całym świecie (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich). Zakres usług świadczonych przez CBRE obejmuje: doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej www.cbre.com.