Wzrost bezrobocia kiepsko wróży mieszkaniówce

By | 23/08/2012

Dostępność oraz zróżnicowanie miejsc pracy należą do najbardziej podstawowych uwarunkowań społeczno-ekonomicznych procesu obrotu nieruchomościami. Z kolei dobrze utrwalony trend wzrostowy wskaźników bezrobocia,  jaki od kilku już lat stanowi stały element polskich realiów gospodarczych, to zjawisko, które skutecznie może zanegować wszelkie próby pozytywnego myślenia o rozwoju koniunktury w rodzimej mieszkaniówce nie tylko w perspektywie najbliższych miesięcy – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Krótka historia polskiego rynku nieruchomości sprawia, że najczęściej trudno jest o rzetelne dane statystyczne, w oparciu o które można było by konstruować wiarygodne analizy porównawcze wielu zachodzących na nim zjawisk, takich jak choćby wpływ poziomu bezrobocia na koniunkturę sprzedaży mieszkań czy domów. Jedynym okresem po dacie transformacji ustrojowej, jaki może się kojarzyć z silnym spowolnieniem, którego raczej polska gospodarka nie uniknie w najbliższych kwartałach, to lata  2000 – 2004, a więc okres recesji, która w polskich warunkach ekonomicznych przybrała postać ostrego hamowania dynamiki PKB do wartości bliskich zeru. W okresie apogeum kryzysu, przypadającego na przełom lat 2002 – 2003 bezrobocie osiągnęło w Polsce historycznie rekordowy poziom ponad 20 procent. Jaki miało to wpływ na rynek mieszkaniowy? Otóż w tamtym okresie nastąpiło bardzo mocne wyhamowanie obrotów w mieszkaniówce, zarówno w segmencie pierwotnym jak i wtórnym. Właściwie to nie byłoby wielkiej przesady w stwierdzeniu, że handel na naszym rynku real estate momentami po prostu zamierał. W ślad za tym nastąpił silny spadek wzrostowej dotąd dynamiki budownictwa mieszkaniowego, a także statystyk dotyczących wydawanych pozwoleń na budowę. Dokładnie tego typu zjawiska na dziś dzień stanowią meritum perspektyw branży deweloperskiej co najmniej w średnim terminie – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Poziom bezrobocia w Polsce osiągnął w lipcu br. 12,3 proc. i był wyższy o 0,5 punktu procentowego niż rok temu. Czy uwzględniając warunki kryzysowe można  tego typu wartości uznać za normę? Problem w tym, że w roku bieżącym właściwie nie odnotowano sezonowego, letniego spadku bezrobocia, albo jakiejkolwiek poprawy jego statystyk związanych z Euro 2012. To może oznaczać, że miejsc pracy faktycznie ubywa. W ten sposób od szczytu boomu nieruchomościowego z 2008 roku liczba bezrobotnych zwiększyła się w Polsce o ponad pół miliona, czyli ponad 30 procent. Pytanie: czy i kiedy można oczekiwać zatrzymania tego trendu? Z pewnością raczej nieprędko. Już najbliższy okres jesienno-zimowy to tradycyjnie czas zdecydowanego wzrostu liczby bezrobotnych, który po mało optymistycznym lecie może okazać się dla odmiany dość dramatyczny. Nie ma właściwie dnia, by różnego typu media nie przynosiły kolejnych mocno niepokojących wieści z frontu rodzimego rynku pracy. Na przykład znaczące zwolnienia zapowiada sektor bankowy, który w ten sposób przygotowuje się na trudne czasy. Dużo gorzej sytuacja wygląda w „rozjechanej” inwestycjami infrastrukturalnymi budowlance, gdzie bez zajęcia może się znaleźć, bagatela, do 150 tys. osób. Nawet największe firmy, które od lat dobrze prosperują, zapowiadają poważne zwolnienia w najbliższej przyszłości. Niemal każdego dnia w mediach pojawiają się kolejne tego typu przykłady. Jakby tego było mało, przedsiębiorstwa w ostatnich miesiącach bardzo ostro wyhamowały z tworzeniem nowych miejsc pracy, stawiając w razie potrzeby na zwiększenie wydajności posiadanej załogi, a znalezienie pracy przez świeżo upieczonych absolwentów rodzimych wyższych uczelni czy też osoby młode przed 30-tym rokiem życia dosłownie graniczy z cudem. Taki stan rzeczy raczej nie pozostanie obojętny w odniesieniu do koniunktury krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych – prognozuje analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, Jarosław Jędrzyński.

Wzrost wskaźnika bezrobocia działa na rynek nieruchomości w trybie zdecydowanie negatywnym na kilka sposobów. Po pierwsze często utrata zatrudnienia dotyka gospodarstwa domowe spłacające kredyty hipoteczne. Tego typu przypadki nierzadko przyczyniają się do wzrostu statystyk publikowanych przez  Krajową Radę Komorniczą, które z roku na rok powiększają się o 30-40 procent w kwestiach dotyczących nieruchomości zajmowanych lub licytowanych przez komorników. Z drugiej strony oczekiwania rozluźniania polityki kredytowej banków w środowisku silnie rosnącego bezrobocia może okazać się nierealne. Wręcz przeciwnie, banki w tego typu sytuacji, która stanowi dla nich znaczny wzrost ryzyka operacyjnego, prawdopodobnie podniosą poprzeczkę dla starających się zwłaszcza o długoterminowe kredyty hipoteczne.

Poza tym osoby planujące zakup mieszkania za środki pożyczone z banku, posiadające stałe zatrudnienie, niezależnie od stopnia zagrożenia jego utratą, w sytuacji rosnącego bezrobocia i przy silnym oddźwięku medialnym tego zjawiska, bardzo często odkładają realizację decyzji o zakupie mieszkania w czasie. Jest to naturalne zjawisko pogłębiającej się w miarę postępującego kryzysu gospodarczego awersji do ryzyka przy planowaniu oraz realizacji inwestycji majątkowych, w tym przede wszystkim inwestycji w nieruchomości. W ten sposób i tak niezadowalający popyt na rynku mieszkaniowym w obecnym czasie za sprawą rosnących wskaźników bezrobocia kurczy się jeszcze bardziej.

Znacznie bardziej niepożądanym zjawiskiem jest gwałtownie rosnąca fala emigracji zarobkowej w miarę pogłębiania się trudności ze znalezieniem zatrudnienia na krajowym rynku pracy, zwłaszcza jeśli w przeważającym stopniu dotyczy młodych i wykształconych Polaków. O ile bowiem odkładający decyzję o zakupie mieszkania stanowią popyt odłożony w czasie, to emigrujący tysiącami „za chlebem” są w przeważającej części bezpowrotnie straceni nie tylko w sensie rynkowego zapotrzebowania na lokale mieszkalne czy kredyty hipoteczne – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Czy w takim razie istotny wzrost wskaźnika bezrobocia w Polsce może w najbliższych miesiącach, a może kwartałach doprowadzić do podobnego regresu czy też totalnego zastoju w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi jak przed 10-ciu laty? Na takie pytanie trudno jest dziś o jednoznaczną odpowiedź. Inaczej dziś bowiem wygląda polska mieszkaniówka, rynek kredytów hipotecznych, czy wreszcie sytuacja geopolityczna i gospodarcza Polski. Dzisiejsza łatwość podróżowania Polaków w ramach UE i ich potencjał emigracyjny zdecydowanie zaniżają rodzime statystyki bezrobocia. Dlatego też powtórzenie niechlubnego rekordu z 2003 roku – prawie 21 procent czynnych zawodowo Polaków bez pracy – wydaje się w obecnych warunkach nierealne. Niewykluczone jednak, ze istnieje krytyczna wartość tego wskaźnika, przy której deweloperzy zanotują rekordowy okresowy spadek sprzedaży. Prawdopodobnie zbliżony jest on do pułapu 15-16 procent, a taki poziom bezrobocia w Polsce zdaniem niektórych ekonomistów jest jak najbardziej realny już w przyszłym roku.

Statystyki krajowego rynku pracy warto jest jednak śledzić także z innego powodu. Jest bowiem bardzo prawdopodobne, że wstępne oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym zostaną poprzedzone pierwszymi wiarygodnymi symptomami poprawy na rynku pracy. Tak było w latach 2004 – 2008, kiedy to stopa bezrobocia spadła w Polsce z 20,6 proc. do 8,8 proc. To właśnie na przełomie 2004/2005, po pierwszych kilku miesiącach lekkiego spadku bezrobocia, pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia na rynku mieszkaniowym, które w latach 2006 – 2008 zaowocowały pamiętnym boomem. Oczywiście o ówczesnej koniunkturze na rynku nieruchomości zadecydowały także inne czynniki, jednak jest bardzo prawdopodobne, że w obecnym cyklu koniunkturalnym przesilenie na obu rynkach, nieruchomości i pracy, ponownie nastąpi jedno po drugim w krótkim przedziale czasu – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.