Dane GUS, czyli mieszkaniówka hamuje

By | 20/07/2012

Opublikowane przez GUS wstępne dane budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń-czerwiec 2012 wskazują na możliwość pogłębienia procesu hamowania koniunktury w tym segmencie gospodarki – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Rosnące w sposób istotny statystyki zanotowano w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania. Licząc rok do roku w czerwcu oddano o 31,2 proc. więcej mieszkań, a w całym półroczu o prawie jedną czwartą. W przypadku deweloperów wynik ten prezentuje się jeszcze bardziej okazale, bo za czerwiec jest lepszy od ubiegłorocznego aż o 51,7 proc., zaś w okresie styczeń – czerwiec dokładnie o połowę. Rezultat ten dotyczy inwestycji, które deweloperzy uruchamiali w okolicach przełomu lat 2009/2010, a więc w czasie pozornego ożywienia koniunktury gospodarczej, kiedy mogło się wydawać, że globalny kryzys przeszedł do historii, a rodzima mieszkaniówka wychodzi na prostą, na której z inwestycyjnego punktu widzenia bezpiecznie można dodać gazu. – Niestety te optymistyczne założenia nie do końca się sprawdziły, za to znakomicie uwypukliły aspekt ryzyka działalności deweloperów, którzy rozpoczynając inwestycje, nigdy nie mogą być do końca pewni w jakich okolicznościach społeczno-gospodarczych przyjdzie im je zakończyć – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Z pokaźnej puli 26822 mieszkań oddanych w pierwszym półroczu br., a przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, zapewne duża część powiększy krajowy zasób lokali gotowych niesprzedanych, w dodatku posiadających parametry nie zawsze zgodne z aktualnym stanem rynkowych preferencji, a więc 2 pokoje na 40 mkw. lub 3 na góra 50-ciu.

Jeśli chodzi o liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, to wyraźnie widać, ze mamy tu do czynienia z symptomami spowolnienia. Wprawdzie ogółem liczba takich lokali wzrosła w pierwszym półroczu o ułamek procenta w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego, jednak stało się tak tylko za sprawą wzrostu tego parametru o prawie 23 proc. w kategorii mieszkań rozpoczętych przez deweloperów, którzy nieco przyśpieszyli z nowymi inwestycjami przed datą wejścia w życie ustawy deweloperskiej. – Już w czerwcu ogółem rozpoczętych budów mieszkań było aż o 16,2 proc. mniej niż rok temu, a u samych deweloperów regres wyniósł równo 5 proc. – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Powszechne oczekiwanie pogorszenia koniunktury mieszkaniowej w Polsce w kolejnych kwartałach jeszcze lepiej obrazuje parametr wydanych pozwoleń na budowę. Wprawdzie ogółem wynik za ostatnie półrocze był identyczny jak w okresie styczeń-czerwiec 2011, a u deweloperów nawet o 13,5 proc. lepszy, to jednak w czerwcu był już o około jedna piątą gorszy rok do roku zarówno ogółem jak i u inwestorów indywidualnych, a także samych deweloperów. Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, wynik ten potwierdza podobne spadki rynkowego zainteresowania nowymi pozwoleniami na budowę z poprzednich kwartałów.

Ta swoista „równia pochyła” w pozwoleniach, których liczba z miesiąca na miesiąc będzie prawdopodobnie systematycznie zniżkować,  zwiastuje wejście krajowej mieszkaniówki w nieco dłuższy zakręt, tym razem kojarzony z hamowaniem aktywności gospodarczej. Grozi to sytuacją wprost odwrotną do opisanej powyżej, a dotyczącej silnej zwyżki liczby mieszkań oddanych do użytkowania w dokonanych obu kwartałach bieżącego roku. Uwzględniając czas trwania mieszkaniowego cyklu budowlanego można uznać za prawdopodobne, że pomimo dostatecznego nawisu podażowego z jakim mamy do czynienia obecnie, to już w terminie dwu – trzyletnim mieszkań zakończonych lub z rozsądnym okresem oddania do użytku może zacząć brakować, zwłaszcza w segmentach tych najbardziej poszukiwanych. – Czy taka sytuacja nastąpi i czy w ten sposób dojdzie do przesilenia na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych oczywiście przesądzać nie można. Można jednak z bardzo dużym prawdopodobieństwem założyć, że obecny stan rzeczy będzie miał dla strony popytowej rynku mieszkaniowego w średnim terminie konsekwencje, których wymowę trudno będzie raczej uznać za pożądaną – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W zaprezentowanych danych GUS-owskiego raportu warto zwrócić uwagę na tabele dotyczące spółdzielczej formy budownictwa mieszkaniowego. W liczbach bezwzględnych stanowi ona wciąż dość wąski margines rynku, jednak zaprezentowana dynamika statystyk może budzić pewien respekt. Otóż pomijając nawet ponad stuprocentowy wzrost lokali oddanych do użytkowania w pierwszych sześciu miesiącach 2012 roku jako efekt nieaktualnych warunków okołorynkowych, to już wzrost mieszkań rozpoczętych w tym okresie w stosunku do pierwszej połowy 2011 roku o 76,7 proc. prezentuje się  dość ciekawie. Czy to tylko przypadek, czy może renesans spisanej już na straty formy budownictwa mieszkaniowego pokażą kolejne kwartały. Jednak docierające z różnych źródeł sygnały o dużej uciążliwości jakie ustawa deweloperska sprawia w swojej obecnej formie nie tylko deweloperom, ale także ich klientom, mogą stać się jednym z głównych argumentów za wzrostem popularności spółdzielni mieszkaniowych wśród osób planujących zakup własnego M już w najbliższej przyszłości – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.